中国房地产报：谨防小户型“后遗症”

中国住宅开发有一个可怕现象，就是“蜂群效应”严重。所谓蜂群效应是指多家开发商争走独木桥的现象，一旦有一种产品或一个概念受到欢迎，便群起而效仿之，从而造成了房地产开发结构不合理，产品同质化严重的问题。新政后，小户型将成为房地产开发主流，但政府应明白，一味地推崇小户型，同样会物极必反，将从一个极端走向另一个极端。

目前，百姓确实需要总价低、品质优的小户型产品，但需求量是多少，是否可以达到一座城市住宅开发总量的70%还很值得探讨。用发展的目光来看，小户型依旧是过渡性产品，生命周期要远远低于中大户型，且不可“一刀切”和一哄而上。以天津为例，如果一年的住宅开发量是2000万平方米，以政府规定的70%计算，小户型产品市场供应量将高达1400万平方米。如果这种政策维系五年，那么五年中的小户型供应量将高达7000万平方米。市场是否有这么大的需求，如果没有，小户型将造成严重的资源浪费。从一组市场分析数据看，一座二线城市的改善型需求将以每年10%的速度递增，五年后即达到50%，也就是说，五年后城市居民中将有50%跳出小户型队列。而这剩下的50%小户型，究竟如何去消化？人口增长或者是城市化进程恐怕均难以承担起这一重任。道路只有两条，空置或扒掉！当然，仅仅五年，扒掉实为可惜，空置将成为必然，如果小户型还在继续建，情况会是怎样，很值得思考！

从社会发展潮流看，小户型只是某一社会发展阶段的产物，绝非是经济发展和社会需求的主流，如果一座城市乃至一个国家的小户型需求一直在持续增加，那么可能表明这座城市乃至这个国家的经济发展水平正在持续地倒退！

开发小户型应坚持适度、适量原则，切莫一哄而上，毕竟，我们生活在这样一个欣欣向荣的时代，百姓的幸福指数正随着住宅空间的不断改善而日益提升。因此，在提倡小户型建设的同时也应谨防小户型“后遗症”。（http://blog.sina.com.cn/u/1217212952）

网友评论：其实不管是大户型还是小户型，只要是社会的主流户型，它就对消费有引导的作用。如果当前政策得到有力的执行，还是会得到认同的，因为中国其实早就走入小户型时代。对于一个三口之家来说，70到90平方米已经基本足够了。而目前大户型当道，其实还是由于舆论过度渲染的结果。这么看来，小户型的大量建设并不会带来所谓的“后遗症”，相反，它更可能会得到市场的认同。

苏步超的回复：小户型的大量开发建设是否带来“后遗症”主要取决于三点。首先是一座城市70%的小户型开发总量是否真实反映了区域小户型的需求总量。我想这和政策执行力和政府引导性关系不大。小户型能否成为区域主流产品，主要取决于区域购买力水平和经济发展速度，毕竟政策不能完全解决市场的问题。其次是大量开发小户型产品不是行与不行的讨论，而是政府对普通群众现实住房需求的精准定位问题。比如一线城市与二线城市的小户型需求将截然不同。如果都按70%来硬性执行，是否合理？针对不同区域，采取因地制宜的小户型适度开发政策，也许会使小户型开发更具有现实意义。最后是要摆正小户型是主流产品还是支流产品的关系。从现实情况看，90平方米以下的小户型产品将是阶段性的主流产品，绝非长期性的主流产品，这和舆论导向关系不大，毕竟媒体解决不了腰包问题，更改变不了人们对美好生活的追求。

因此，大量开发小户型产品，一定要考虑到它的生命周期和政策周期。总之，小户型会否成为“后遗症”，对现实需求的精准定位和对政策周期的整体把握都至关重要，毕竟，关于住宅、关于生活、关于一座城市，人们都在不断地向前看。 

(作者：苏步超)