邓立维：小户型产品是“救市主”？

    6月29日，21世纪—博鳌地产论坛在海南博鳌盛大开幕，北中体奥林匹克花园管理公司董事长吴振绵对“新政90平米70%比例”的政策实施后，市场出现小户型产品过剩引发的问题表示了担忧，“大家都盖90平方米，那么就会出现过剩，随之销售就会有问题”，而卖不出去的结果，只有降价一条路。 

    这话初听起来很有道理，但仔细琢磨下来，好象也有失偏颇，我们来简单探讨一下。

    首先我们抛却“上有政策，下有对策”、国六条“折价”之说，来看看当前市场上的小户型产品的大致供求情况。据金地集团总裁张华纲的估计，目前深圳90平方米以下的房子所占比例不到30％。而据本人了解，国内各大中城市的小户型情况基本上与深圳差不多，比例上有偏差也不会很大。就西安市场看，小户型产品和大户型产品是一样受欢迎的，大家各取所需。而90平米分水岭在市场上“横刀立马”，导致明年小户型产品开发总量增加，相信不会出现规模性过剩的情况。因为不管从楼市空置率还是从尾房来看，“剩”的往往都是大户型产品，人们的小户型产品需求潜力比较巨大，还没有得到满足。再往深了说点，即使将来小户型产品有点过剩，降点价，也是正常的，而且会受到购房者欢迎的，是市场规律的一种体现。

    巧的是，发改委副主任朱之鑫也在6月29日发表了他的观点。朱之鑫在“中国宏观经济形势的分析”报告中谈到土地资源问题时表示，在地方上“普遍存在耕地被地方政府因经营城市所占，缺乏补充耕地的动力”，很难做到“占补平衡”。他强调，中国的房地产开发不能走欧美那样的大房子道路，“必须发展小户型”。这种观点虽然从土地资源方面提出，但显然是从国六条的推广角度来谈的。

    事实上，“国六条”刚把刀架在大户型的脖子上，就赢得了一些购房者的呼应，大户型产品销售一路看涨的同时显示出一些购房者对大户型的热爱——当市场上大户型产品的需求量大于供应量时，大户型价格的上涨就成为必然。由此可见，长远看来，小户型产品能否成为楼市真正的“救市主”，我们还不能轻易断言。不过，目前的确是在起到“救市主”的作用，它引起了地方政府的重视，也引起了开发商的关注和警觉，对我国房地产市场继续健康发展起到了应有的阶段性的促进作用。

    其实在面对供给与需求不对称状况出现的时候，与其骂娘，与其埋怨钢筋混凝土成本太高、客户承受力太低，倒不如静下心来自检，毕竟细分客户需求、把握好前期定位，潜心开发高品质、多样化的户型产品才是开发商真正的阳光大道。所以本人认为，需求永远是市场发展的刚性原动力，不管在任何时候，不管遭遇何种政策出台，开发商的经营重心都应是“必须充分把握、满足购房者的需求”。