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长房龙柏湾为何囤房不卖？售楼小姐泄露天机

[日期：2006-11-30]

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文章概要：　　新华报业网近日记者接到购房者反映，称长房龙柏湾项目存在捂盘惜售、囤积房源的违规行为。

　　至于认定囤房的条件，湖南通程律师事务所陈律师认为有两个，一是可售未售，即已达预售条件而拒不对外预售；二是蓄意，即主观上有故意捂盘的行为。

　　９月６日，建设部、发改委、工商总局联合召开“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”，指出在今后一年内，将在全国范围开展房地产交易秩序专项整治活动，重点查处捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、无证预售、售后返租等六类违法违规行为。而９月７日记者再次致电龙柏湾售楼部，问其Ｂ栋二、三楼商铺是否可以对外销售时，得到的回答依然是：“现在不卖！”

　　专家：通过囤房谋取超额利润是开发商常见手段

　　“这主要是超额利润在作祟，开发商通过这种囤房行为，可以制造房源紧张气氛，刺激房价上涨，从而攫取更大的超额利润”，湖南永兴房地产评估公司专家蒋玲在接受中国经济时报记者采访时指出，开发商非法囤房是为了谋取更多的额外之“利”，由于这个“利”是在现有合理利润的基础上通过囤房抬高价格得来的，因此是非法之“利”。她告诉记者，为了实现这个超额之“利”，很多开发商往往采取分期销售（也即“挤牙膏”式销售）的方式来进行操作：第一阶段是预售许可证下来之前，通过内部认购或是客户联谊会等形式对市场进行预热和调查，找到目标客户群的心理承受价位。第二阶段就是开盘后，先拿出一部分房子对外销售，等过一阵再开一批，一点一点地出货，通过这种形式人为控制房地产市场的供应量，刺激房价一点点地上涨。这样，房子销售收入增长，开发商赚得更多了，另一方面也可制造一种房子不断升值的假象，吸引更多购房者。

　　“从长房龙柏湾现在的情形来看，它应该是处在第二个阶段，可以预见到，到龙柏湾Ｂ栋二、三楼开始对外销售时，其价格肯定要比现在Ａ栋二、三楼卖得高。而开发商为了房价的不断上涨也会大力宣扬房源紧张的气氛，”蒋玲给记者分析说。记者也了解到，自去年１１月１２日开盘至今，龙柏湾Ａ栋还存在着大量可售商铺，并非像长房集团在好房子网的“项目简介”中所宣称的“项目房屋已出售完毕”。记者从每日更新的长沙房产局政务网上看到，长房·龙柏湾Ａ栋商铺的１７０套中，现在已售出了一大部分，而Ｂ栋二、三楼除了几套商铺外，其余全部处于待售状态。

　　然而，市场变化万端，一旦出现囤积的房源卖不出去的情况，开发商的资金就会被套牢，那么一般开发商是如何规避这种风险的呢？

　　“这种情况出现的可能性极小，几乎可以忽略不计。”房地产专家叶剑平先生指出，开发商一旦决定囤房，就会采取各种措施来规避风险，包括制造房源紧张气氛、以小恩小惠吸引购房者入套等等，但最重要的措施是巧妙利用买房和收房之间的时间差，通过一系列手段将囤房成本成功转移到购房者身上。

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