阿拉上海这样卖小户型

  小户型的市场需求有多大？
    到目前为止，我认为没有一个单位能预测出小户型市场的真正趋势，包括上海。我这里列出的是一些研究单位的意见，他们认为上海小户型市场，有的人说是5万套左右，有的说是10万套，我们认为在5年之内应该是在3到5万套左右，应该说北京和上海的流动人口是差不多的，需求量应该不会有太大差异。
    目前来看，上海的小户型供应还远远不能满足市场的需求，表现在小户型项目一上市就被抢购一空，但是，目前统计，上海小户型住宅在短期内会有很大的供应量，大约20个左右项目已
    经或将上市，到明年上半年，估计会有1万套左右、50万平方米的供应量，会有局部区域出现供大于求。
    
    小户型的消费特征
    上海小户型的消费群和北京应该是一样的，都是年轻人，特别是未婚的年轻人、新婚夫妇，在上海，因为有一些老年人要回归市中心，又买不起房，所以出选择小户型。我曾经跟踪了一个叫“青年汇”的项目半年左右，了解了100个业主的情况，这其中90％都是未婚的年轻人。
    
    小户型如何赢得市场
    我们认为，小户型公寓要赢得市场，要强调4点，第一是客户定位，第二市场定位，第三是产品定位，第四是营销。还有两句话，第一句话是决战于开盘之前，第二句话是挑战于交房之后。客户定位如果准确了，那么整个小户型的供应市场也就找到了，最终的产品我们要完全根据
    客户的需求设计。
    我们认为，把无效面积去除掉的小户型才是真正好的小户型。比如说厅的面宽，4.2米大家认为比较舒服的，但是小户型却不真正需要4.2米。在很多户型里走道浪费的面积是很大的，我们做小户型过程中，就尽量地把走道面积缩小；如果把窗设计成挑窗，人也不会感觉面积太小。
    从投资角度看，上海有个项目叫“金银汇”，位于南京路和九江路间，经过两个多月的调研，我们发现这个区域酒店市场非常红火，三星级宾馆租金都要达到400—500元一天，于是，我们把这个项目定位于酒店，主要面积投资型客户。因为酒店的客人是多商务客户，只是短期居住者，只要方便就可以，不用考虑朝向、煤气等问题，于是我们把这个项目定位为四星级酒店标准。我们初算了一下回报率，可能会达到20%。我们把周边酒店的租金贴出，让客户自己比较，结果4天之内，4900多套房子全部抢购一空，其中97％为投资型购买。
    
    小户型的未来
    小户型市场的风险有这样几点，第一个是供求问题，它会在短时间内成为主要问题；第二是物业管理及服务问题，这是客户最关心的问题；第三是投资回报的问题，这会影响到投资型买家的信心。减少这些风险，最重要的是产品要不断升级，现在小户型项目的单价总要比周边行情高出20-30％。如果这个产品非常有特色，大家是很容易接受的。这是我们对上海一两年内近20个小户型项目操作经验的总结。