中小户型七成令下 开发商恐慌应对

●国六条

　　但在半年前，他的心情远非如此，当时他聘请的设计师正在加班加点对二期进行规划设计，但九部委新政彻底打乱了原定的方案，二期如何开发一时成谜。

　　2006年5月29日下午5点许，记者的手机急促地响起来。接通后，话筒中传出一个男子略显焦急的声音："我是陈力。九部委刚推出了15条房产新政，90平米以下户型所占比重达70%要是落实到每个项目，像我们这样的低密度产品该怎么办？"陈力操盘的项目一期产品是以Townhouse为主。根据原定计划，项目二期将于2006年9月份拿到预售许可证，并正式推向市场。然而国六条、九部委新政等系列政策先后出台，彻底打乱了陈力的原定销售方案。

　　"按照原先审批的规划，我们项目中套型面积低于90平米的产品少之又少。而对照九部委新政中的15个条款，其第2条便明确提出，90平米以下户型比重不少于70％。那么我们项目的后续产品是否需要更改规划？"陈力对此疑虑重重。

　　除了新政带来的压力，陈力还得同时承担来自公司董事会的压力。作为职业经理人，陈力也曾跟董事会签署相关销售等协议。如果由于新政等因素而打乱了项目推广销售计划，到时候董事会做何反应，他目前还无法预计。

　　在九部委新政推出的几个小时内，陈力便组织项目各部门负责人召开会议，专门针对新政条款进行细致研究，商讨应对之策。次日上午，同类主题的会议再次在该项目召开。第三天一早，他第三次组织开会，研讨目标仍为九部委新政。

　　户型系列政策出台，部分项目现转机

　　在陈力看来，北京南城郊区建设套型面积在90平米以下的中小户型并不符合市场的实际需求，"而且原定方案一旦发生变化，势必将带来各项配套建设的改动，引起业主的不满。"一个个变通之道已在其心中逐渐形成。比如，一旦需要改建以90平米户型为主的产品，能否在设计上加强变化，将层高加高，或者把两套房子连为一体，可供一家居住，满足部分郊区业主住大房的需要。

　　但此后，北京市规划委下发了《容积率指标计算规则》并开始执行。规则规定，当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的两倍计算。按此规定，陈力原先预想的变通之道开始瓦解。

　　"我们真正感到解脱还是在2006年9月北京市规委'1101号文'出台后，按照有关人士对这个文件的解读：2006年6月1日前已经取得土地证、规划证、开工证的住宅项目，就按开发商原来报批的规划方案进行开发建设。"陈力称，也就是说一个项目只要有一部分取得了施工许可证，其他后期项目都算过关。"尽管直到现在，有些东西还是无法得到证实。但事实上自2006年9、10月份之后，包括我们这个项目在内，已有多个项目取得施工许可证。"陈力表示。

　　「关键词」

　　●国六条

　　2006年5月17日，国务院发布国六条，该文件从发布之日起实行。其主要内容为：切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用等。国六条的出台有望促进"梯级消费"格局的形成，更有利于房地产市场的健康发展，逐步引导住房市场供应结构的合理化，改善中低收入群体的住房条件。