成都楼市呼唤创新型中小户型

“今年成都楼市中小户型将唱主角，全年90平方米以下住房至少将新增2万套。”近日，成都市房管局召开新闻通气会，对今年楼市供应结构定调。而在刚刚结束的全国建设工作会上国家建设部部长汪光焘也特别强调：“今年，套型建筑面积在90平方米以下的新建住房，占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求不得有‘丝毫折扣’。”并称，将在6月份，会同参与宏观调控的国务院有关部门，对各地新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。种种信息表明，楼市走向中小户型时代已经不可逆转。

    现状：中小户型仍难求

    “90平方米以下的中小户型仍然偏少，难选难买。”年关将至，几个想购房过年的年轻人，在成都的城东、城西、城南走了一转，几乎发出了同样的感叹。特别是一些有现房供应的楼盘，剩下的尾盘，绝大部分都是大户型，动不动就在140平方米以上，总价算下来将近70万元了，买起确实困难。

    楼市供应的实际情形确乎如此，据相关数据显示，去年8—12月，成都市五城区范围内住宅总体供应量为244.42万平方米，其中90平方米以下供应量仅为55.15万平方米，占总供应量的23%。据市场人士介绍，目前市场行销的主要产品，多是去年6月宏观调控前规划和在建的，贪大求阔，是市场的通病。即使在“90平方米以下户型占70%”的“新政”正式实施的去年6月1日后，一些开发商仍然打“擦边球”，以“做出夹层”、“扩大阳台”、“挖地下室”等手段，力图做大套型面积，特别在三环附近及以外的城郊，“求大”的项目开发较为明显。以成都高新区为例，该区目前可售商品住宅套数为15857套，面积却超过211万平方米，平均每套住宅超过100平方米，而在龙泉、双流、温江一带，这种大户型比例更大。据去年7月成都一家专业地产研究公司抽样调查，当时的在建楼盘中，面积在120平方米以上的户型供应比重，占到总供应户数的39%，90-120平方米户型占比37%，90平方米以下户型，仅为24%。中小户型难选难买也就在情理之中了。

    由于受供求关系、土地成本、开发成本等多种因素影响，目前的房价仍处于高位运行，这是不争的事实，绝大多数普通购房者要实现购房梦，只能通过银行按揭，购买中小户型，以降低房屋总价，减轻还贷压力。据银行人士测算，以一套单价4000元/平方米，面积为80平方米的成都三环附近户型为例，房屋总价为32万元，首付三成，9.6万元，贷款22.4万元，按照目前大多数商业5.751%(五年以上)的利率计算，购房者将从银行贷款为22.4万，20年还款期限，在等额本息还款法的条件下，每月的还款额为1572.79元，对于月收入3000元就算白领的成都购房者来说，压力实在太大，因此，选择中小户型，成为很多购房者的第一选择。

    来自市场的实际需求也印证了这一观点，去年，一家房地产市场研究公司对1000余个成都购房家庭调查，结论是，紧凑、精致、适用的中小户型，是楼市需求的主流。三室两厅与两室两厅，90平方米左右，总价在40万元左右的商品住宅的需求量总计为81%，120平方米以上户型需求仅在11%，其余8%为70平方米以下的小户型需求。这一需求状况也可从二手房交易中体现出来，去年1-11月，成都五城区二手房成交37709套，总面积为315万平方米，平均每套仅为80多平方米。

    呼唤：舒适中用小户型

    既然市场如此渴求中小户型，那么开发商何故“视而不见”呢？

    “中小户型不好做。”这是一位开发商提出的观点。他说，中小户型不容易布局，房间尺寸普遍较小，通风、采光、朝向等不容易做好，往往舒适性较差，除了投资，自住者并不看好。

    “这话不对，舒适度与面积大小之间不存在必然的因果关系，舒适度应该是设计、规划、施工甚至装修等环节共同做出来的。”省社科院的房地产专家蒋华东阐述自己的观点，他认为，成都此前已经开发了超过200万平方米的小户型，主要是给投资者准备的，在设计规划上强调投资性而放弃居家功能，多数小户型没有厨房，没有阳台，或者有但却很小，卫生间小还不通风，采光差，很不适用，但如果创新设计，开发商不那么强调“寸土必争”，特别是在70-90平方米的面积区间，是能够保证做出舒适性较强的两室一厅或者三室一厅的。他打比方说，如客厅的开间，3.8米-4.2米就足以保证居住者的使用舒适度，甚至在家具、家电尺寸配置合理的情况下，3.5米-3.6米也完全能满足生活需要；主卧室开间在2.8米-3.3米，人在其中就已经不会有空间压迫感了。

    开发商顾忌的主要是成本。据成都一家房地产开发公司魏先生介绍，如果建设90平方米以下的中小户型房子，相对于120平方米以上，建筑成本会提高10%-20%，也就是说，做成大户型，不但房屋结构更容易做得光鲜，而且那10%-20%的成本会直接转化成利润。“不过，现在政府政策强推中小户型，也就只好遵照执行了。”

    90平方米以下住宅必须占到比例的70%，这实际上是国家今年采用行政力量，从技术参数上对商品住宅供应结构失衡问题进行的最为直接的调控，这一政令推行的结果，无疑将使今年90平方米以下中小户型的供应量大幅增加，有的媒体甚至用“井喷”一词形容，显然90平方米以下，特别是70-90这一面积区间，竞争的白热化，将是显而易见的，如何保证自己设计建造的产品被消费者认同，实现又快又好的销售，这是开发商今年必须面对的问题。但从记者走访的情况看，实际并不理想。成都城北区域，是去年底以来小户型上市比较集中的区域，但看看拿到手的多家楼盘的户型图，依然有厕所不通风的，饭厅不采光的，厨房小得仅容一人的，客厅饭厅连成一体的，甚至客厅需要通过饭厅才能通风采光的，有的开门就是厨房，有的为求方便，客厅开间做到3.6米，卧室开间却大到4米，实用性大打折扣。而市场人士称，今年前半年上市的中小户型，可能更多是去年6月新政后，开发商临时更改先前设计规划的作品，创新少，复制多，中小户型既要能叫好又要能叫座，必须在设计规划上创新，在居住的实用功能上下功夫。