80后的男人们将撑起未来五年的房价

在经过06年房地产调控失败之后，众语云云，07年是房地产政策落实年，此后三年中国房地产将进入一个低谷期。笔者认为事实并非如此。

商业地产此处不作讨论，一是因为商业地产的兴盛远远没到尽头，这从世界各大投行抢滩可见一斑，二是老百姓自己还在考虑住房问题，办公楼和商铺租金多少是漠不关心的，笔者也是老百姓，所以也不与讨论。

这里首先要提出一个对于概念的疑问：什么是衡量房地产是否进入低谷期的标准？

房地产是商品，仅从商品市场的参数来说，最直观反映房地产市场兴盛的无非是一个成交价，一个成交量。从市场的直接参与者来说，一个是开发商，一个是消费者，中间联系着房产中介公司，房地产营销公司，两端延伸出去，还有出资金的投资公司，出政策和土地的政府，居住房的租客，商业房的管理公司和受租者等等等等，他们串起了一条产业链的主干骨。

目前，各方大多以成交价和成交量来反映房地产市场的情况。首先要承认，06年开始，房地产市场在调控下，房价涨幅有所减缓，成交量有所降低，但市场共识是，目前的房地产远没有进入一个低谷。一个低谷的衡量标准目前无法阐述，但至少可以看到一个趋势，那就是成交价格增幅趋于0甚至下降，成交量锐减。

就成交价来说，06年以来，在面临一个阶段性停滞之后，一级城市如上海，北京，依然小幅稳步上涨，深圳广州等地区，却仍出现较高速的趋势。在二三级城市，住房成交价格，不但没有看到放缓迹象，更有加快的趋势。

在成交量上，在二手房交易严冬的情况下，新房成交量剔除了当年投资客的影响，从而挤破了成交量上的泡沫，成交量趋于稳定，而且基本继续保持这个速度。

为什么会出现这样的一个情况呢？因为目前的房地产市场的价格继续上涨，是需求推动，而不是成本推动。如果是成本推动，那么在价格保持一个上升趋势的情况下，成交量必定会不断降低，而目前这一情况并没有出现。那这需求来自于哪里？事实上，目前的消费需求绝大部分已经是刚性需求，也就是自住房和婚房占绝大比例。目前结婚人群的年龄，大约都在 22-30之间，其中除了75后，还有一部分80后的高潮。男女结婚的年龄是错开的，一般来说男性结婚较晚，女性结婚较早，75年后人，目前大部分是男性，而80年后人，大部分是女性，这部分的婚房需求，已经足以撑起未来的房地产住宅市场。更需要理解的是，80后的男性，这一波高潮还未到来，按照婚龄计算，能带动未来5年左右的市场。

那这部分消费需求，是否存在购买力呢？答案是肯定的。因为就一套90平米以下的居住房来说，以上海为例，外环线和中环线之间，总价大约在70万-90万左右，假设首付三成（90平以下可贷8 成），约20万-30万，剩下7成，按30年贷款期限和目前利率水平计算，每月还款约2000元左右。也就是说，夫妻双方每人每月拿出1000元，即可拥有一套新房，而首付款项，按目前惯例来说，是父母支付的。