买房出租投资须谨记三原则

　　投资提示

　　北京链家房地产经纪公司市场部总监金育松表示，为确保利润最大化，投资小户型公寓应把握以下三项原则。

　　单价小于同级别土地1.2倍购买的房产是否为普通住宅，将直接影响到房产交易成本。对于购买70—80平方米小公寓的投资者来说，只要使实际成交单价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下就能确保其享受普通住宅1.5%的契税优惠。

　　例如，两套都在CBD核心区域70平米的二手小公寓，单价分别为12000元/平米(超过1.2倍)和11000元/平米(未超过1.2倍)，那么买前面那套房就要多缴纳契税(12000×3%-11000×1.5%)×70＝13650元。

　　总房款应在68万以下租金收益大于月还款额是投资获得利润的首要前提。据“链家”统计资料，北京市二手小公寓的平均月租金为4000元左右，按照等额本息还款方式15年期七成贷款来看，贷款本金至少要小于48万，才能保证月还款额与月租金之间的平衡。因此，投资二手小公寓，其总购房款应控制在68万以下。

　　地理位置决定空置期房产的空置期将直接影响到投资者的收益。例如，以7成15年贷款在北京亚奥地区购买一套面积70平米总价56万的二手小公寓，每月还款3200元。投资人准备以4000元/月的租金对外出租，经过40天找到了合适的承租客。其投资初期损失的收益为40天里的还款额4267元和房租5333元，共计9600元。金育松告诉记者，由于亚奥区域缺乏产业链支撑，其公寓租务市场空置期相对较长。