杭州：精装小户型热度升温

精装小户型投资者占七成 关键选择六要素

小蒋只是购房精装小户型公寓的一类人群，据不完全调查显示，与目前自住需求为主流的一般住宅市场不同，有超过六七成的购房者看中的是投资功能。精装小户型的产品越来越丰富，开发商也信心十足，它到底触动了哪些人心弦？

据对枫华府第的调查显示，外地投资者和本地投资者各占一半，外地购房者购房一次购买多套的比例较高，而杭州本地人单套购买的比较多。外地投资者来自温州、台州、义乌等地方的占了大部分，而本地投资者主要是外贸行业、证券行业、咨询行业和IT行业，比如枫华府第就有从事外贸从业者购买了一整层作为投资。

与普通住宅不同，精装小户型以其总价低、租金收益稳定、流通性好成为房产品的一个特殊的品种，这也造就了它的投资价值。对于购房这来说，如何选择是关键。天则咨询总经理俞彩萍分析了其六大投资要素。

首先看租金收益，很多房地产投资者信奉“区域价值决定投资价值”的理论，对于精装小户型同样适用。精装小户型的区域价值，不是看距离城市的绝对中心有多近，或者这个区域的居住人口有多多，而更重要的是看这个区域的长短租人群的数量，和这些人群的租住消费能力，以及这个区域是否可以满足这些人群的居住氛围。从杭州精装小户型的分布来看，黄龙商务区和绝对的市中心无疑具有相当的诱惑力，以黄龙商务区为例，这里直接与高档写字楼接轨，面对数量巨大的长租与短租的公司员工宿舍和国内外商务客，又有高新产业区众多年轻的且收入颇丰的从业者的支撑，这里一直是精装小户型最受关注的区域，投资者可以很容易看到未来的前景和回报，这也是单身公寓的热销的原因之一。紫金港区块虽然偏离市中心，由于背靠浙大及科技产业这棵大树，才有体量巨大的精装公寓的推出。

其次看升值潜力。无论是黄龙商务区还是绝对的市中心精装小户型，由于土地市场的稀缺，逐渐将成为市场的稀缺产品，因而目前这个区域的投资客占了90%。投资者看好这两个区域的稀缺性，也对某些新兴区块的前景表现出信心，两者相得益彰。而今后更多的精装小户型将集中在城市的新兴区域中心出现，如紫金港区块的精装小户型住宅广宇西城年华，投资者看中的不但是高性价比，也是看中了这个区块的发展前景。

第三从投资客热衷的物业类型来看，物业的独特性和成长性，也是投资客看好的主要因素之一：如引入全球最大酒店业管理模式的高端酒店式公寓世贸丽晶城，以及拥有70年产权的单身公寓枫华府第，都成为投资客的热捧。

第四看产品。精装小户型产品差异性大，功能设置不一。一般的精装小户型为回字形设计，梯间在中间，四周设房间，不同朝向的房间价值、价格差异较大。目前，正在热销的枫华府第的精装小户型在这点上有了新的突破，北面为自然采光的走廊，白天不需要开过道灯，房间基本设置在南向，做到户型朝向的低差异化，所以投资者的接受度高；而且厨房烟道、阳台的设置齐全，一些非住宅一般不设这些功能区，市场接受度较为宽泛。

另外，户均电梯数量、装潢标准、景观条件、尤其是物业管理及服务内容是影响小户型价值的重要因素。

第五，精装小户型有70年和50年的产权年限之分。70年的为住宅，一般称为单身公寓或者小户型住宅，而50年非住宅，从名称上说法不一，但是不能称为公寓。70年的住宅回报期长，可以落户口，水、电等价格低于非住宅，而且《物权法》规定70年后，“住宅建设用地使用权届满的，自动续期”，产权性质上优势明现，枫华府第、西城年华等精装小户型都是属于这种类型。

第六是变现能力。投资者的回报不仅在于租金，更在于房产的升值，升值是通过变现得到体现。由于目前杭州此类物业可上市交易的较少，据21世纪不动产上海公司分析：由于精装小户型总价相对较低，先期投入小，而且租金回报率较一般的物业高、并且稳定，在二手房市场上有很大的优势，成为很多高收入人群的稳定回报的投资组合工具的选择，也成为最快可以入住的过渡性房产，成交率普遍高于普通住宅。