市中心：小户型未必都热销

   目前，上海市中心有两个小户型在售，一个是达安河畔花园，主推面积为84平方米的复式两房；另一个是电影华苑也是推复式房，主推面积为78.44平方米。

　　虽然都是小户型，但是两者的销售情况相差较远，达安河畔花园2007年1月24日开盘，总共推出了61套房源，均价在2万元/平方米，截至7月27日，半年总共只销售了36套。这与上海其他楼盘销售火爆的状况形成了鲜明的对比。

　　达安河畔雅苑占地5000平方米左右，仅有一幢16层的小高层，总建筑面积约16700平方米，共有78套住宅。其首批推出的房源是7~16层的住宅部分，1~6楼是办公楼，7~14层为68套复式装修房，主力户型为建筑面积约84平方米的两房，而15、16层则为平层公寓。

　　该案虽处于市中心，定位于商住两用，但是销售一般。究其原因，首先是达安河畔花园的均价在2万元/平方米，总价在170万元以上，周边的次新房价格却在180万元左右，而房型面积要大得多，绿化率也要高一些，所以影响了该盘的销售。

　　另外，该盘的设计也有一些硬伤，小区没有空地建造绿化，周围也没有超市、学校等相应设施，大堂里的两部电梯只有一部可以载人，另一部是货梯，16层的业主们上下都仅靠这一部电梯，出行效率很低，这使得本区域想改善居住的人，不太会选择该楼盘。

　　电影华苑销售情况较好，该案于2007年6月25日推出80套房源，截至7月27日，一个月就销售了41套。该楼盘之前一直都以装修房销售，面积都为80平方米左右房源。而目前，装修房已经售完，现在销售毛坯房，面积不变，价格定位2万元/平方米。比之前装修房价24000元/平方米，足足低了4000元/平方米。

　　电影华苑之所以热销，首先是地段，地处零陵路漕溪北路，属徐家汇和万体馆两大商圈的交会地带，该案定位清晰，瞄准于区域内需第二次置业的人士，其61~86平方米的复式为全南小户型，而售价，电影华苑比周边的成社区的二手房并不贵多少，就是隔壁的新世纪花园，二手房售价也已经超过每平方米2万元了。