房价应该是房租的多少倍

　　同样道理，我们看过很多分析房价与租金比的，包括社科院几位很高文凭的食禄之蠹。有说157倍的，有说197倍，也有说230倍的。
　　
　　但令人遗憾的，他们中没有一个以正规的“资产定价模式”来严谨计算，没考虑租金的变化。有几个，甚至连短期利率和长期利率都没搞清！
　　
　　
　　举例来说，目前购入一套价值400万的房产，月租金为1万。在考虑租金变化的情况下，其排期表就会有很大的不同。租金会由12万，13万，14万，一直增长下去。租金每七年增加一倍，即每年增长10%：
　　
　　
　　第一年： -400万
　　第二年： +12
　　第三年： +13.2
　　第四年： +14.5
　　第五年： +16 （-2万 小修）
　　第六年： +17.6
　　第七年： +19.3
　　第八年： +21.2
　　第九年： +24
　　第十年： +26.4 （-10万 大修）
　　第十一年： +29
　　第十二年： +31.9
　　第十三年： +35.1
　　第十四年： +38.7
　　第十五年： +42.5 （-2万 小修）
　　第十六年： +48
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　　这张表还可以一直排下去，到18年左右，即已经完全收回成本。到25年左右，收回全部成本和国债利息（哪怕残值为0）。
　　
　　
　　更为详细的模型，这张表还可以做更复杂一点。通常租金并不是持续稳定每年10%增长地，而是“稳定三年，突增四年”。也就是说，你租一套￥1000元 / 月的房屋，一直很稳稳定定地住着，一年二年，三年。但到了第四年，房东突然跑过来跟你说，要涨房租到￥1500，而你抬头到外一看，发现满大街的都是￥1500。
　　
　　另一方面，装修折旧费也有待商榷。很多人都以为一次性地10来万装修扔进去，然后要分五年摊销。其实这也是外行的。因为从毛坯开始装修一套房子是很困难的。但翻修是相对简单的。
　　
　　装修并不简简单单的是看得见的地板墙壁。暗藏的水电系统，地板下面的龙骨，天花板上的腻子。这些都是耗费巨大，而又看不见，不需要重新翻新的东西。“翻新”是件小工程，墙壁、地板、洁具的全面更换，2万元就崭然如新了。
　　
　　把这些因素考虑进去，有兴趣的读者可以做一张更详细的表。但我们的结论是一样的。即使以18年计，400~500的房价房租比已经足够了，房子已经远远跑赢了最苛刻的预期。
　　
　　
　　预测一家公司的未来，是很困难的。穆迪（Moody）花了几代人的工夫，也仅能勉强预算出一个现金流量表，从而对一些通讯类公司的内在“价值”，达到了最稳定的判断。
　　
　　模型越精细，越精确，越贴近现实，则预言准确度越高。拿之来依靠判断，必然如鱼得水，风调雨顺。
　　
　　而一个模型越空洞，越简化，越远离现实，则预言准确度越差。宛如八卦巫术，让持有者碰壁连连，乃至焦头烂额。
　　
　　我们尽量尽可能多地贴近现实，但任何一个凡人，有限的智慧与精力，都不能达到十全十美，无法完全预测金融市场的寸息波动。所以我们也都不是百万富翁。随着模型的逐步完善与细化，我们逐渐缩小误差，逼近现实。
　　
　　考虑到“租金每七年翻一翻”，合理的房价，应该是月租金的400~500倍。