北京:小户型供应充足，年底房价有待缓和[图]

　　从产品类型来看，12月即将入市的项目中有19个属于公寓型产品，占供应总数的42%。这些楼盘绝大多数位于五环以内，如西海2008和远洋公馆，预计开盘价都在25000元/平方米左右，国瑞城的开盘价也在30000元/平方米。众多的公寓项目上市，势必拉动12月京城楼市销售均价的继续上扬。不过，由于大体量项目入市，也对房价的上涨起到了缓和作用。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，由于城区内土地的稀缺性，供应量一直处于紧张状态，12月四环内项目的集中放量实属难得，可以在一定程度上缓解长期以来因城区土地供应不足而带来的巨大需求无处释放的问题。尽管购房需求持续旺盛，四环内楼盘一直处于供不应求的局面，但是由于特殊的区域位置，城区内的房价一直居高不下，且入市产品多为高档公寓，与普通购房者需求和可承受能力存在一定偏差。预计12月入市的城区楼盘将有一个较长的市场消化期。同时这种供应量的增加和市场消化的过程也有望使京城疯狂上涨的房价得到些许缓和的机会。

　　不过，由于政府从多方入手紧缩银根，收紧流动性，在抑制了银行的贷款冲动，降低金融风险的同时对于开发企业和购房人的资金要求都有所提高。北京楼市开始了新一轮的“博弈期”，一方面买方心态已经稍微缓和，对后市先采取观望态度，不急于介入；另一方面卖方看好后市的心态也没有改变，对未来预期价格的“折现”意愿并没有降低，这使得房价出现了“空涨”现象。总的看来，今年的楼市在供需情况和政策因素引导下，形成了价格高涨、销售下降的市场现状，并且这种状况将一直持续影响12月的京城楼市。

　　小户型供应充足

　　12月中小户型的供应量继续保持11月份的增长势头持续放量，预计将会有16个小户型项目入市，占比36%。这一数据也创下了今年小户型放量新高，小户型项目占比提高，主要在于“70/90”调控政策的逐步落实。

　　16个小户型项目中有9个纯新盘供应，包括西海2008、城南大道、蚂蚁工房、禧福汇国际社区、文成建筑、美利山、伯朗峰、金地名京和东外公馆，大部分位于四至五环间。

　　另外，还有一些老项目的后期供量。位于CBD核心地段的世界城继一期产品售罄后，再次推出二期产品，55-88平方米精装国际酒店公寓产品。作为北京最繁华的商务中心，CBD聚集了众多国外跨国企业和国内知名公司，大量年轻白领在此工作；同时，受限于土地资源的稀缺，CBD核心区已无新项目入市，使区域内楼盘的购买和租赁需求非常旺盛，尤其是以小户型的投资和租赁最为抢眼。

　　位于丽都商圈的丽都东镇也即将在12月推出酒店私邸。据了解，此次丽都东镇Ⅱ酒店私邸总户数为249户，户型为40-80平方米精装零居至两居及LOFT；国际标准一居的4.2米超大面宽，标准层3米层高，LOFT层高5.4米-6米；高端会所、商务、健身、涉外商务等设施一应俱全。永同昌集团营销总监肖志刚表示,最低总价仅60万起，40-80平方米精装修零居至两居，这样的产品组合不仅仅升值空间大，更为重要的是有效规避了风险。

　　今年下半年以来，中小户型供应量一直持续升温，而市场对此反应热烈，表现出了强大的消化能力，很多小户型楼盘开盘不到一个月时间即售罄。赵晨明认为，小户型之所以一登场就引来关注的目光，是因为小户型主要以其首付低，月供少的特点，满足了一大批事业刚刚起步的白领人士的需求。如果购房前做好了充分的市场分析的话，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。但是中小户型的投资也存在风险，政府的宏观调控将打压投资性需求，利率不断上调，对那些利用贷款来购买的购房者来说，利息的不断增加也将增加持有成本，投资利润空间将会被挤压。