2008 北京开创中小户型住宅新时代

2007，北京开启中小户型住宅元年

　　自2006年5月29日，建设部等九部委在《关于调控住房供应结构稳定住房价格的意见》中提出，90平方米的中小户型必须占到项目的70%这一规定后，中小户型成了这一年来曝光率最高的词，中小户型的设计成了住宅建设关注的重点之一，同时中小户型也成为地产界、建筑界、媒体、消费者所关注和探讨的热点。

　　时隔一年，尽管90/70的政策仍然受到一定的质疑，尽管人们还被居高不下的房价所困扰，然而中小户型正悄悄成为都市中的主力户型，受到大众的追捧，特别是深受当代年轻人的喜爱。

　　以户型新政后首批过关的壹线国际二期项目为例，首付约10万元，月供3000元左右，其低总价的优势，使得项目在开盘当天就签约售出165套。以30至90平方米建筑面积为主的东亚•奥北中心，推出不久便已经全部抢购一空。

　　另据各大机构统计数据表明，5月份将有20多个纯新盘入市，包括华彩国际公寓、中湾国际、旭辉•奥都等项目。其中半数以上位于五环以外；除二环内无纯新盘可放之外，其他环线地带放盘个数几乎一致，为3个或者4个。

有业内人士表示，2007年北京真正开启中小户型住宅元年！

中小户型缘何火爆？

　　截至目前，面市的中小户型以“低总价、月供负担小”受到市场热捧，其供不应求的市场现状令销售趋缓的大户型望尘莫及。那么，“90/70”政策从出台至今，小户型为何销售火爆？

  原因一：大户型供应充足，中小户型供应不足

　　在政策颁布的各项配套政策没有出台，各地对政策如何执行有些疑问。07年我国90平方米以下套型住房的供应量不足20%，其中40个重点城市住宅平均套型面积为113平方米，有16个城市超过120平方米，而北京待售住宅的平均套型面积已达143.9平方米，片面供应“大户型”、哄抬房价的行为非常严重。

　　京城某经纪公司统计数据显示，07年第一季度北京开盘入市楼盘93个，其中平均待售面积为100平方米以下的中小户型楼盘有30个，占开盘总量的32%。20个单价在万元以下的楼盘，供应新房5060套，销售3136套，销售率达到62%，其中阿尔法社区、新城阳光等价位较低的楼盘已经售罄。

  截至目前，2007年北京市小户型项目仅占开盘总数的16%左右，远未达到政策要求的目标。供应量相对不足，与宏观调控要求90平方米小户型供应占比70%相比，小户型供应总量仍显得有些单薄。

　 另外，由于中小户型低首付、低总价，投资风险小、收益高等因素，也吸引了大量年轻群体购房。　　

　　购房人群不断年轻化，是近年房地产市场出现的新气象。目前北京房地产市场60%以上的购房人群是年轻人，是购房的主力军；其次，总价50万元左右的价格是他们可以承受的范围；第三，北京每年新增人口50万，以年轻人为主，或是2+1的家庭结构，80—100㎡的两居室足够使用，而且会成为他们的永久居所；第四，已经上市的城市边缘小户型短时间内销售一空，一些楼盘的买家大部分是第一次置业的年轻人，说明市场需求旺盛。

2008年中小户型新趋势

  随着奥运会的日益临近，北京市轨道交通建设正紧锣密鼓地进行，2008年以轨道交通为支点的沿线中小户型二手房将是今年北京市房地产市场的最大“亮点”。

  其次，在国家政策与金融调控强化、加息频繁的情况下，人们的置业需求逐渐由大户型转变为对不贷款或少贷款的中小户型房产的广泛关注。

　　据北京市房地产交易管理网统计，2007年1～7月，北京市批准预售项目为275个，批准销售的住宅套数56926套，套均面积114．3平方米；而2006年同期批准预售的337个项目中，住宅套数为76555套，套均面积120.5平方米。换言之，2007年套均面积的下降意味着小户型项目的增加。如果按照每套90平方米的标准计算，以每套面积下降6.2平方米为准，截止2007年7月，北京小户型供应比上年增加了4000余套。因此，随着中小户型在楼市中所占的份额越来越大，必然会释放以往被抑制的购买需求，这也是去年下半年以来中小户型开盘即热销的主要原因。

  今年1月，北京十余个中小户型项目的放量成为春节前最大的看点。以1月6日上上城项目二期开盘为例，尽管项目均价比事前预计的稍高，达到每平方米4000余元，但丝毫没有影响购房者的热情。

  “麻雀虽小，五脏俱全”一直都是中小户型项目最热衷的口号，但就目前市场上的中小户型住宅而言，部分项目功能缺失、现房与样板间差距大、布局自由度差等问题依然普遍存在，这也使得新推中小户型项目将合理布局、提高产品舒适度作为最新努力的目标。

  据了解，1月预计推出的34个新盘中，不乏金地名京、禧福汇国际社区等近来在营销方面力度较大的新产品，同时也包括合生橄榄季、武夷花园等在市场上已经建立起口碑的老项目后期。

  因此，可以清晰地预见，在政府“放小限大”政策的推动下，性价比高、总价优势明显的中小户型将成为今年楼市的主角。

专家建议

　　有专家表示，“90/70”政策不仅考验开发商的智慧，同时考验消费者的智慧，还会冲击中国传统的住宅观念和生活方式。因此，在90平方米将成为市场主力户型的现状下，专家对消费者提出了以下建议。

　　建议一：综和考量项目品质

　　市场上需求量大的小户型住宅虽然建筑面积最小可至20多平方米，大则不过80到100平方米。小户型房屋只要设计合理，也能做到功能齐全，既不影响居住，还具备会客、洗浴、做饭等功能。

　　在选购小户型项目时，应综合考量小户型项目所处的位置、交通情况以及项目的户型设计是否合理、配套设施是否完善、社区绿化程度等，由于目前北京市小户型分布在四至五外，或是五环以外，对于大多无车的购房者来说，交通不便将会增加居住成本。

　　建议二：选择“原创”小户型

　　虽然有业内人士预言，由于小户型的新上市，购房者会“静观”一段时间。从现实的销售状况来看，尤其是一些处于较好商圈、轨道交通沿线，项目初始规划即为小户型产品为主的“原创”项目，以及户型好、配套设施齐全的小户型项目，在开盘的前几天就有众多购房者“安营扎寨”，排队抢购，几乎是一入市就被抢购一空。

  目前市场上有一些小户型项目是受政策调整仓促改成的，表面上看这些产品户型较小，总价较低，但是往往设计不合理造成采光、通风不充分，有的项目容积率过高使得一梯十几户，不仅给生活带来不便，也影响到物业的升值，所以购房者在购买时最好选择“原创”小户型项目。

　　建议三：理性投资

　　对于长期持有小户型的投资者来说，也应审慎做出选择。目前不断提高的利率水平，以及国家可能征收的物业税等都有可能增加持有成本，给投资者带来潜在的风险。尤其是对于那些购买酒店式公寓的购房者来说，酒店式公寓的土地使用年限不超过50年，而且物业管理费高于住宅性质的小户型，一旦将来合同期满，需要补交地价或是交付地价税，商住费用将会比住宅费用高，将会给购房者带来风险。

链接：什么叫小户型？

　　对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但北京业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。

  小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积在20平方米以内，卧室的面积在15平方米以内，无论一居室、两居室还是三居室，一般都只有一个卫生间。其特点是每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。