揭秘万科项目降价公式 降价的下一站在哪儿

　　可以想见，面对诸多的待开发项目所需求的资金量和有望跨入千亿销售额的远景目标，万科降价或许不失为明智之举。但万科选择部分城市降价的依据和规律是什么？万科降价的下一站又会在哪儿？

　　上海只损失1000多万元

　　万科选择降价的城市路线是从南到北，从珠三角到长三角，然后是渤三角区域。

　　降价的背后，是万科的融资压力。截止到目前，万科预计发债59亿元仍未获证监会批准。而2007年，万科新增建筑面积达1068.89万平米。

　　“但降价可以让万科快速回笼资金，而在获得好名声和资金的同时，万科其实损失很少。”分析人士称。

　　据记者了解，万科于2月份对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，实现了2.57亿元的总销售额。

　　据此推算，万科损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。

　　假设万科将这2.57 亿元作为资本投入房地产市场进行生产经营，按照目前中国房地产业用整个楼盘项目总投入所需要资金的30%左右的自有资金就可启动、完成整个楼盘投入的一般规律来计算，万科2.57亿元自有资本就可能启动、完成总投入资金达近9亿元的新楼盘的机会。

　　按照房地产总销售额的30%计算销售利润，2.57亿元的自有资本投入获得的机会利润可能达到约5亿元。

　　这是一个以小博大的理论。在万科部分城市降价回笼资金之后，1月份，万科就耗资29.94亿元，在上海、东莞、成都获取4块土地。

　　“1月份相当于每天耗费1亿元拿地，快速拿地、快速开发、降价回笼资金还贷款，再滚动开发，跑步前进，万科才有可能完成十年规划中1000亿销售额的战略目标。”深圳地产研究专家半求对《华夏时报》记者表示。

　　泡沫成分为调整依据

　　“薄利多销是我们一贯的营销策略。”万科集团首席研究员谭华杰如此解释，“之前哪个城市泡沫水分越大，调整幅度就越大，越理性，调整的压力就越小。”

　　他说，选择哪个城市降价，是由各区域中心销售难易程度决定的，如果能以高价销售，谁愿意降价？万科认为降价也许不一定是最好的方式，但目前却是最正确的方式。

　　万科另一位高层告诉《华夏时报》记者，一个城市的房价合不合理，该不该降价，主要依据两个方面，一是人均居住面积，二是房屋的容积率高低。

　　“深圳人口密度和香港差不多，但香港的容积率比深圳高很多，土地最大化利用，所以房价比较稳定。但深圳在调整之前的房屋利用率太低，户型都比较大，因此投资和泡沫水分很大，万科的调整幅度也会大。”此人士说。

　　实际上，万科更多的是考虑待降价城市的泡沫成分有多少。拿上海举例，上海佑威天天房展网研究中心数据显示，春节后前9天上海新房成交量分别是963套/天，只相当于去年同期1641套的58.7%。