08年东莞小户型公寓难以承受之重

    2007年，随着深圳楼市的快速飙涨，东莞楼市房价洼地凸现。深圳投资客一方面进入邻近深圳的镇街投资，主力更是把眼光盯向了快速发展中的东莞市区特别是中心区，一时间东莞楼市投资需求异常旺盛。

小户型公寓项目因开发周期短、投入小、难度小、收益大、资金回笼快、流动性强等特性，成为开发商和投资客追逐的焦点。从单体楼到社区型，东莞市区小户型公寓开发进入了一个疯狂阶段。数据统计显示，去年东莞共26个项目有小户型公寓供应，套数为11534套，总面积为63.8万平方米，总套数较2006年同期增长64%。

但“9·27房贷新政”让这种疯狂刹住了脚，在降低小户型投资回报率的同时，也给其销售带来很大压力。据东莞中原市场研究部分析，2007年小户型公寓销售率仅为40.22%。存量加上新增供应量，在国家从紧的货币政策下，2008年小户型公寓销售压力最大。

小户肩扛销售“大山”

2004年—2007年，东莞小户型市场井喷式发展，新增供应持续增加。进入2007年，小户型公寓的投资开发项目扎堆上市，市区小户型公寓项目同台演出的近20个，全市小户型公寓总供应15749套，较2006年增加124%。

数据显示，2007年公寓新增供应量63.8万平方米，销售量为25.66万平方米，存量达到38.14万平方米。未销售的38.14万平方米所带来的压力，最终转移到2008年身上。据东莞中原市场研究部统计，2008年公寓潜在供应共计14个项目，潜在供应量为68.47万平方米。存量加上新增供应量共计107万平方米左右。轰轰烈烈的2007年，小户型公寓销售尚不到一半，当前这种市场形势下，2008年的销售压力可想而知。

据东莞合富辉煌2008年1月份监测数据显示，东莞全市90平方米以下户型供应面积比例同比上调了19个百分点。虽然目前楼市供应格局与“90/70”尚存一定差距，但随着后续新项目的推出，随着90/70政策的落地，小户型公寓市场的竞争将更加激烈。

从户型结构来看，为了规避“90/70”政策，组合户型供应量预计持续加大，比重进一步提高。一方面是东莞市场对中大户型的惯性需求，另一方面是政策的限制使得组合户型购买成本和持有成本大幅提高。因此，这种规避政策的组合户型不太可能成为市场的主流产品，而未来这部分市场将会在这两方面找到一个平衡点。