深圳楼市“打折”风起 要说降价不容易

　　“这是在考验开发商的心理，以及对后市的把握。”一位业内人士认为，之所以“打折”迟迟不愿意成“降价”，其一是开发商在维护项目形象，稳定客户心理；其二也说明开发商的市场信心正在恢复，“一旦市场回暖，就可随时取消折扣”。

　　诚意客户可享“折上折”

　　“每个阶段的折扣都有不同，看房后觉得满意的，还可以面谈折扣。”龙华某品牌项目3期目前均价是1.1～1.2万／平方米，可优惠97折。实际上对比去年该项目2期时的1.4～1.5万／平方米价格，3期已经出现了2～3成的降幅。同样的还有位于福田区委旁边的某小户型，开盘价一度高达2.3～2.5万／平方米，而最新的售价却是2.1万／平方米，而且一次性付款可享受95折，按揭则是97折，如此算来，降幅也达3成。当记者问起该项目是否开始降价时，售楼人员的回答是“仅仅是现阶段的优惠，价格并没有太大波动，成交后折扣还可面谈。”在布吉石芽岭片区的某新盘，记者也获知“本身有一定优惠”，更主要是看房满意后，再进一步详谈，“尽量满足折扣要求。”

　　诚意客户可以“折上折”，在记者走访的多个在售楼盘中，发现了这样的“潜规则”。实际成交的置业者，往往都能争取到在开发商宣称的折扣上，再低1～2个点，这等于是开发商将暗折“进行到底”。

　　“影响自住客置业的因素，最大的就是价格。”一位市场人士称。开发商此举让置业者认为享受到了额外的优惠，而另一方面则借此拉近与自住客理想价格的差距，从而促进成交。“这也可以看作是开发商探低的表现”。

　　要说降价不容易

　　据了解，市场上大多数在售项目采取了不同程度的优惠措施，优惠程度比以往更为可观，其中不乏万科、中海等品牌物业。例如万科第五园的高层单位均价是1.15万元／平方米，另外赠送精装修。中海西岸华府目前可售单位不多，在维持7000元／平方米低价的同时，同样赠送精装修。英郡年华的最新均价是1.15万元／平方米，每户有20～50平方米不等的面积赠送，而且送装修，诚意客户还可享受折扣。诺德国际均价是1.5万元／平方米，一次性付款可打95折，按揭可打97折。慢城推出了带800元／平方米标准装修的单位，按揭购房享受99折，一次性付款是96折。佳兆业茗萃园新推出的单位中，除了依然保持6800元／平方米的价格，2成首期购房折扣是99折，3成则是98折。相对而言，中成天邑和熙龙湾的优惠力度较小，前者均价为2.2万元／平方米，在赠送部分面积的同时，99折优惠；后者均价为1.8万元／平方米，有98折优惠。

　　目前，除了万科直面“降价”外，其他开发商均对此较为敏感。例如有万科第五园的业主被告知，在补缴300元后，同样可以享受在售高层1200元／平方米的装修赠送，而其他开发商并未采取类似措施。有市场人士指出，大部分开发商害怕承认降价后，惹来前期业主的异议，“砸售楼处这样的事件，还可能重演。”而且一旦开始降价，又极易引发连锁反应，这更不利于项目销售，中小开发商尤其如此。

　　年中市场是关键

　　“自住客依然认为市场价位偏高，不愿主动入市。”中原地产一位分析人士指出，实际价格与自住客理想价位依然有20%以上的差距。因此，开发商普遍打折、优惠甚至是折上折，都在试图寻找一个价格的平衡点。

　　事实上，除了价格之外，影响自住客购房的还有物业本身的品质，用材、质量、创新、居住环境等，都在自住客的考虑范围之内。因此开发商在价格上做文章的同时，也需要从物业的性价比角度去迎合自住客。

　　“5、6月份是关键。”有开发商的营销人士表示，对后市不应过于乐观，如果到年中市场观望仍然严重，自住客入市仍不积极的话，中小开发商的资金压力将会更加突出，届时“暗折”变“明降”就是水到渠成的事了。