市场风险深圳小户型价格跌幅大

    2007年上半年，深圳房价一路水涨船高，到2007年10月份出现见顶信号，然后陆续“退潮”，楼市拐点众说纷纭，房价成为街前巷尾市民话题的焦点。然而从当前住宅市场交易量来看，影响深圳房价的主要因素已不再是开盘即倍受关注的新房市场，而是存量住宅市场。

    从2006年开始，深圳存量住宅的交易量已经超过了新房住宅，存量住宅的价格变动日渐成为影响全市住宅均价的主要因素，对存量住宅的价格监测变得格外重要。华房数据（前世联数据事业部）以世联地产成交数据为基础，借助其在深圳银行机构覆盖率超过95%以上的EVS自动估价系统，获得大量一手存量住宅市场交易数据。

    通过将全市存量住宅市场区分为90平方米以下小户型、90～144平方米普通住宅和144平方米以上非普通住宅三类不同住宅类型，结合对相应市场数据的深入研究，华房数据所得结论与此前缺乏数据基础的市场预测截然不同：虽然与2007年10月最高点相比，各类型存量住宅价格都出现回落，但截止2008年2月份，90平方米以下小户型的价格回落幅度最大、趋势最明显。

    144平方米以上非普通存量住宅受早前政策紧缩影响，开发力度明显减少，2007年物业增值速度很快，2007年10月价格比1月上涨了34%，在三种类型住宅中处于领涨地位；之后受银根紧缩影响，2007年12月价格与10月最高点相比，较2007年1月基准价格的涨幅损失了7个百分点，是当月三种类型住宅价格回落之最；但到2008年2月，在其他类型存量住宅均未出现价格回升迹象的环境下，非普通存量住宅价格迅速回升，再次保持比2007年1月基准价格30%以上的涨幅。由此可见，144平方米以上非普通住宅物业在市场中虽常常扮演领涨和领跌的角色，但总体来说，保值能力较强。

    相反，90平方米以下的小户型存量物业的价格自2007年10月最高点后，价格一路回落，2008年2月价格与10月最高点相比，较2007年1月基准价格的涨幅损失了8.4个百分点，为三种类型住宅目前价格回落幅度最大者。分析认为，一方面此类型物业投资比例较高，市场风险能力弱，另一方面，也是受到了廉租房、双限房等政策性小户型住宅租售供应加大的市场预期的影响。

    与之相比，90～144平方米普通存量住宅的价格自2007年10月最高点开始回落，此后，虽然仍一直处于回落状态，但回落的态势已逐渐趋缓。2008年2月价格与10月最高点相比，较2007年1月基准价格的涨幅损失为7.3个百分点。