楼市低迷，是否适宜买房？

　　进入2008年，成交量依然低迷。深圳的中天、创辉事件；股市的不景；美国的次贷风暴；春运的大风雪；土地的流拍；银根的紧缩，都为08年的市场开出了暗盘。但是市场还有成交。

　　购房的人群可以分成三类：首先是长期对某一区域关注的人，比如较长时间住在某区，对区域的情况非常了解，对该区的房子在过去几年中价格的变化以及什么样的户型更适合自己了如指掌，这些人以换楼为主，兼有改租为买的首次置业者；其次是刚性的首次置业者，这是中国人的特点，买房是为了让自己有安定感，也是对家庭责任感的体现。他们是目前中小户型的主要买家；再次是长期的理性投资者，这里有套股换楼的，有对未来充满信心的，有要对抗通胀的，有要赚人民币升值的，他们是目前豪宅的主要买家。

　　与去年高潮时买房的“羊群效应”不同，他们更接近专业的购房者：首先是大量地看房，不只是比较一手的开发商的房子，还比较同区的二手房，甚至是广泛区域的房子，从容而专业；其次是砍价能力强，不到心理接受的价位决不出手，而正因为掌握了大量的信息，以至于他们可以判断出手下订的时机；当然，他们会总结出最为合适的条件，比如付款方式和装修设备，以及付佣金的优惠。

　　这是典型的买方市场，买方拥有了主动权，同时这是一群典型的探低实践者，他们对楼市大势低迷的看法，不是悲观的感叹，而是维护自己的利益。中小户型的买家，基本是前几年没赶上置业潮的一群，他们在06、07年面对着疯涨的房价对置业几乎绝望，但此次调整使得价格可以承受了，自己的积蓄和收入可以支付首期和按揭了，加上租金上调，这就成为买房的一大动力。目前，这是成交量的主要构成。

　　大户型与豪宅的买家，大都是六七年前购买了自住用房，这部分买家有一个重要的换房时间参数，五年的换楼期。这六、七年中，发生了一系列的客观变化——楼宇的质量有了明显的提高；中高端家庭收入尤其是资产性收入有了很大的提高 ；子女成长带来了学校和社区等一系列变化，这使得“五年之痒”并不只是投资问题，而成为了生活方式问题。

　　所有这些买房者并不是网络上被简单分类为“多军”的单纯投资者，事实上他们也并不看好物业在短时间内升值，短期投资者——就像07年的“深军北伐”一样，是“宁买当头起”的；其次，他们顶着“下滑”的压力买房，确实源于一些长期生活和投资的实际考虑，而长期投资与短期炒卖基本上是两类不同的人，而他们普遍对物业价值长期看好；还有，他们知道房地产市场与股票市场的本质区别，就是房子的价格是“个别形成”的，每套房子的价格都会有不同的形成特点，而此时，正是买家主导成交价的时候，因此房子的价格，绝非铁板一块，好价格的出现还取决于卖家在本次宏调中的损伤程度。此外，他们都是实证主义者，而非推理演释家，当他们看到银行的抵押物的坏账率没有提升，豪宅总体放盘量没有提高，个别低价位的成交则是他们的机会。