楼市抗跌标准 新鲜出炉

　抗跌性和售价没直接关系

　　此外，也有专家指出，一个楼盘的抗跌性和其销售价格并没有直接关系。思源房地产经纪公司董事长陶红兵认为，性价比差的房子即使现在价格低也可能下跌，反之现在高不一定就下降。“对项目合理估值是衡量是否抗跌的标准，全优的楼盘未必不跌。即使各方面做得都非常出色，如果超出了对应消费客群的预期，依然会受到市场的考验。”陶红兵表示，价格是否合理，根本的决定因素是市场供求关系。

　　市场预期对短期价格有较大的影响，尤其是对投资、投机比重较大的楼盘影响更大。近期楼市的胶着状态就是由于政策和舆论的影响导致价格预期发生了变化，购房者持币观望。如果影响房地产市场的几个根本性因素没有大的改变，那么中长期价格必然处于上升通道。

　　■购买指导

　　房价低于月租金100倍可购买

　　●中国住宅及房地产研究会副会长童悦仲

　　楼盘价格是否抗跌，是相对于买入价而言的。如果脱离了房屋买入价来讨论其是否具有抗跌性，就失去了基本的参照系。房产作为一种商品，与其他商品最大的不同之处在于其位置固定、不可移动，所以房地产市场从来就不会是一个统一的市场。当甲城市的房价处于高位面临下跌时，乙城市的房价可能仍处于低点并且面临上涨，所以讨论房价的抗跌性必须要针对具体问题进行具体分析。

　　房价和股票一样最容易出现泡沫，但房屋租赁相对来说泡沫就要少很多，房屋租赁往往反映出的是真实市场需求。根据国外经验，房价的合理区间应在该套房屋月租金的100倍至200倍之间，如果房价超过了月租金的200倍，就说明价格偏高，建议考虑放弃购买。如果房价低于月租金的100倍，说明其定价偏低，升值潜力很大，建议赶紧购买。

　　■同题问答

　　楼盘是否有抗跌标准？

　　中原地产华北区域总经理李文杰：地段好、品质高的楼盘最具抗跌性。但据我所知，目前国内的房地产市场并没有比较权威和公认的楼盘抗跌标准。如果要制定抗跌标准，主要应从地段和产品两方面来衡量，地段是指楼盘的位置交通及周边配套，产品指的是产品设计和产品质量，主要包括整体规划、园林规划、户型设计、装修情况、建筑质量、楼宇配套、社区配套以及物业管理服务等方面。

　　北京易居研究所副所长牟增彬：楼市作为与股市、汇市并行的三大市场之一同样存在涨跌现象，也就有大致的抗跌因素，房地产作为比较复杂的商品，影响因素颇多，但核心因素是性价比，各因素之间此消可以彼涨，使性价比达到平衡乃至提高，比如北京星河湾，当年地段交通等综合条件优势并不明显，但它预见了区域未来的发展潜力和通过对产品的精耕细作提升原有性价比，使之成为明星楼盘而并不是流星楼盘。

　　北京东亚新华营销副总监方强：楼盘是有抗跌标准的。首先，楼盘地段及区域是关键因素。其次是楼盘产品，楼盘是否能够成为市场大量需求的目标，如果产品广为大众关注，成为“坚挺”，则受市场不稳定因素影响将会减弱。第三是楼盘价格，优异、实惠的价格必将引起市场关注。

　　抗跌标准包括哪些要素？

　　牟增彬：根据对目前北京楼市现状的分析，一个楼盘是否具有抗跌性应包括三个方面的因素。第一为外部因素，如地段位置、交通条件、周边配套、外部景观等先天因素，这几乎是刚性因素；第二是中间因素，如宏观经济基本面及走势、城市规划、区域未来发展等可以判断的预期因素；第三为内部因素，如产品打造、品牌影响、社区居住质量和文化等。

　　思源房地产经纪公司董事长陶红兵：首先是项目所在区域的规划发展，也就是常说的位置。和政府发展方向吻合的区域未来势必获得更好的支持。对于规划成熟的区域，抗跌与否受本区域产业发展状态及供求量影响。其次是项目本身的条件，主要为项目的规划设计要素，包括户型、景观、安防、公共装修、建筑质量、建筑用材、外立面、物业管理等。除以上两个方面，项目是否已经阶段性价格透支也是关键，项目再好，区位再优越，如果价格透支了现在以至未来的全部预期，同样会走上回归的道路。