小户型是否还会跌价?　

本元地产顾问副总经理周欣:

价格回归挤掉了水分　　

市场永远不是理性的,现在市场价格往下跌,为何开发商定价还是往上走,其实这是对市场不了解。房价降了,财务缩水的时候,买不起房的一样买不起,房价涨了,买不起的也一样买不起。房价降了之后,是不是会有大批人去买?除非之前我就准备了一笔钱,因为自己的收入减少了,尤其是买了股票的,钱被套住了,所以市场整体降价,很多人还是一样买不起,这是一种社会结构的事情。

现在的房地产在比较特殊的调整时期,对于投资者来说是重大的选择,投资者有更多的选择空间,没有紧迫性,不像非理性投资的时候,大家要通宵达旦地去排队抢购,现在,投资者可以去精挑细选了,价格是否合适,不管小户型降价的空间到底没到底,但一定比原来更加能够反映它的真实价值。在东莞,很多楼盘的小户型都是通过各种手段进行价格回归,价格回归以后,目前停留在水平线上,没有出现一泻千里的情况,这是一个信号。

宜景康源策划经理刘进勇:

价值长期被看好　　

是否还有下跌空间,还要回到使用价值上来?东莞的产业升级,必然会走上国际化都市,特别是中小户型的需求是很大的,可能我们整个房地产消费里面有个错误的观念,大家都想一步到位,其实这个观念是不对的,可能刚刚开始买40平米、50平米的,就小两口,这样会影响到他们生活的品质,在这个大前提下,购房者达到了居住的感受,在这个基础上,小户型作为房地产产品的一种,还是有它本身的价值的,从长远来看,就作为投资产品。

对于东莞小户型目前的市场来说,这个价格确实是处于下跌的趋势,这里面确实存在不理性的因素,像去年一样,去年可能是盲目的预期太早,今年是盲目的预期看不见,一个市场有强大的预期在里面,对市场是不健康的,这样往往会造成一些行为不够理性。

虎门地标策划部方硕:

开发商收益已见底

有朋友说过这样的话:“有选择的时候,往往你的选择是错误的,你没有选择的时候,那个东西才是正确的。”别说这话的对错,先分析一下目前东莞的购房群体。

前几年,作为房地产开发商,基本上不愁产品卖不出去,基本上是只要产品做得出来,就能卖得出去。把产品简单分成三种类型,如果我们把120平方米以上的称为大户型,60—120平方米称为中户型,60平方米以下的是小户型的话,在2007年以前,开发商对于成本的控制就没有现在想得那么多,价格在涨的时候,整个市场基本上能生产出来的都销得出去,价格在跌的时候,谁在承担这一部分购买力,投资者在这个阶段,往往出手特别少,因为投资者的习惯就是杀跌,在这个时候买房子的,往往都是自住的人。

目前市场上60—120平方米大多是两房或小三房,这是市场最好销的户型,低于60平方米的单身公寓,目前销量的确很差,作为开发商来说,目前的价格已经到了最低投资收益的区间,因为现在市场上所有的成本都在涨,如果想价格下跌,就必须把成本降下来,但从目前看很困难。作为开发商,自己都有一本账,目前,房价的30%到50%的收益已交给政府了,要想价格下跌,政府的相关费用也必须往下降。从目前看,不管政府出台什么政策,政府的税收不会减少,降价的部分是开发商的利润,对于回归后现在的利润,基本上是所有开发商的最低收益率了。