小户型投资:到底是馅饼还是陷阱?

现状:扎堆上马不好卖

随着城市化进程的加快,中心区的投资需求日益旺盛,小户型公寓项目深受开发者的青睐,因为其开发周期短,开发难度小,投入小,获利大,流动性强。而同样的特点,如投入小、获利大、流动性强等,同样受到置业投资者甚至是投机短炒者的追捧。2004-2007年,东莞小户型市场井喷式发展,新增供应持续增加。

进入2007年,小户型公寓的投资开发项目扎堆上市,城区小户型公寓项目同台演出的近20个,全市小户型公寓总供应15749套,较2006年增长了124%。“9·27”房贷新政实施后,对小户型公寓这种纯投资性的物业影响最大。投资门槛的提高、收益率的下降、租金投资回报率的下降等,都大大降低了市场投资和投机需求；已经提前完成出货的开发商庆幸自己运气不错,房贷新政出台之际入市的遭受重创,2008年入市的项目仍然困难重重。

目前,为了销售,东莞城区不少小户型产品出现了降价,但购买者的持币观望和新政的实施,让小户型开发商伤透了脑筋。

投资回报率有多大?

小户型在销售过程中,开发商大多强调其投资回报,消费者最后下单也基本是在认可其投资回报率的基础上。那么,这些高价位的小户型产品究竟有多大的投资回报呢?在片面强调投资回报的背后,中小户型住宅市场的开发风险是否会逐步放大?

据记者调查,东莞目前的小户型市场租赁远比二手市场活跃,即大多投资客买来还是用于租赁,那么小户型租赁市场的好坏将直接左右整个市场的发展情况。

地产行业计算投资回报,一般是以投资额(即房价)的4%-6%再除以一年12个月算出基本的月租金参考价,如果实际租金高于这个参考价,那么基本可以说回报还是不错。举例来说:以6000元均价、50平方米的一间公寓计算,该公寓总价为30万元。以4%来看,租金参考价为:30万元×4%=12000元,再除以12个月,月租金=1000元；如果以6%计算,则月租金为1500元。

记者从金信联行了解到,目前城中心区50平方米的公寓,家电配全租金一般是在1300-1600元之间。因此以目前小户型的销售价位来看,这个月租金参考价只是接近实际租金。

再从目前调查反馈的情况看。东莞的租赁市场并不乐观,谢女士去年买了一间小公寓,试图以1200元的价格出租,至今没有成功,她只有降价出租。像谢女士遇到的问题在东莞城区相当普遍,尤其小户型供应量在2007年遭遇井喷后,出租难、租金上不去等问题更加严重。

据分析,东莞公寓租赁情况不佳的另外原因,还在于城中村中大量的农民房分流了部分租户。但随着政府旧城改造,相关政策不断规范,相信这个租赁市场会有所改观。而且随着东莞城市结构转型,外来白领阶层增加,小户型的租住需求也应该会明显增大。那时,租赁需求的增长才更能推动市场对小户型的投资欲望。