下半年如何选房？：轨道交通+小户型+中外环

　　在市场疲软之际，去年楼市全线飘红的大好景象如今已难以复制，沪上各在售商品住宅的去化形势必然出现分化。21世纪不动产上海区域市场中心分析师认为，轨交沿线的小户型楼盘将在下半年中更易得到市民欢迎、抢占市场先机。小户型能有效控制购房总价，这对绝大多数首次置业的购房者而言十分重要。而轨道交通使得房源的交通通达性很强，既能给置业者提供便捷交通，又有利于日后将该房源变卖出售或者对外租赁以获得较高的租金回报。

　　中外环

　　在区域上，外环线附近近郊楼市的成交量在最近几年中逐步上升，成为上海商品住宅交投最为集中的区域。因原本的生活基础设施相对匮乏，在各项重大配套（特别是轨道交通线路的建设、开通）逐步完善的过程中，近郊楼市的房价在也每每因此大幅飙升，是全市房价上涨最为明显的区域之一。但是，这些区域在过去数年中房价的大幅飙升已提前透支了楼市的上升空间，短期内上升动力匮乏。另一方面，近郊楼市后续可供应量庞大，在目前市场购房能量大不如前的情况下，近郊楼市甚至面临着房价调整压力。而城区内住宅项目因区位优势明显、后续供应量相对较少、各类配套设施完备的三大优势，在疲软的市场环境下，将获得市民更多的关注。

　　可开发用地的紧缺导致上海城区在售和在建商品住宅的数量、总体量越靠近市中心越少，因此有轨道交通通达、位于中外环间的板块很可能是08下半年城区范围内楼市交投最为活跃的地带。其中浦东的6号线南北两端、宝山的外环线内区域一直就是中外环间的几个热点区域。上述区域是上海外环线内侧沿线各区域中轨道交通分布最为集中的几个区域，而与中心城区相比，其相对较低的房价能使得业主购房支出大大降低，却也能够通过轨道交通快捷前往中心城区享受繁华商圈所带来的便利。

　　21世纪不动产上海区域市场中心的研究数据显示，在6月前17天全市商品住宅成交量最高的10个楼盘中，共有8个楼盘是位于外环以内，这与去年楼市火爆时期近郊楼盘纷纷进入全市成交量前十名的态势相反。从6月新推房源的去化速度上来看，6月前17天上海全市推盘量在1000平方米以上的18个上市公寓（不计动迁、配套）楼盘中仅有5个楼盘的房源去化率在3成以上，而这5个楼盘全部位于外环内。从是否靠近轨道交通站点来区分，这 5个房源去化率在3成以上的楼盘中有4个楼盘是轨道房。从价格方面考虑，上述5个楼盘中，仅有天山怡景苑成交均价为2.13万元/平方米，其余4个项目的均价在1.2-1.6万元/平方米。