下半年如何选房？：轨道交通+小户型+中外环

　　宝山南部的大华、上大、共康、高境四个板块在售项目众多，产品类型分布广泛，市民选择范围很大，其中也不乏小户型产品。3号线、1号线、7号线由东向西纵向穿越上述四个板块，公共交通较为方便。从各板块的生活配套上看，既有成熟的高境、共康板块，也有上升潜力巨大的新兴居住区，如大华、上大两个板块。在价格上，上述四个板块的价格水平在中外环间仍属较低水平。四个板块年初至今的（截止6月17日，下同）公寓（不计动迁、配套）成交均价分别为共康：12119元/平方米、高境：12178元/平方米、上大：9081元/平方米，大华：10937元/平方米。

　　浦东的南北两端分别是高桥和三林板块，依靠大型市政规划的利好和轨道交通6号线的刺激，这两个板块的楼市成长迅速。高桥目前商业设施主要集中在世纪联华附近的清溪路、张扬北路上，银行、超市、家电商场等聚集于此。其他教育、医疗的配套也基本可以满足居民所需。板块内在售的新盘主要有高桥新城、连城新苑、金地未未来、绿地威廉公寓等，楼市交投的总体量难以和南部的三林板块相比，但年初至今，该板块的公寓成交均价高达15976元/平方米，与去年同期相比几乎翻了一倍。

　　三林板块是浦东区近年来发展最快的楼市板块之一，品牌开发企业众多。三林目前已有6号线和8号线，实现对其他繁华商业中心的快速连接。未来还有7号线和11号线在区域内设站，届时三林将成为上海轨道交通线路最为密集的区域之一。另外，中环线浦东段预计将于明年建成通车，可进一步缓解三林板块交通的拥堵。受世博辐射利好、交通条件的快速发展、生活配套的逐步完善，三林房价上升迅猛。06年三林的商品住宅均价只有9010元/平方米，07年则上升至10498元/平方米。今年年初至今（截至6月17日），三林的公寓成交均价已经达到了14969元/平方米。

　　户型

　　目前市场上海流行的小户型楼盘，既有中规中矩的小户型产品，也有户型创新的小户型，但都能取得不错的市场销售业绩。就后者而言，创新型的小户型产品颠覆了以往人们对其的一贯认识：小户型也可以做的很好而不是在楼宇中作为大户型的陪衬和补充，偏居一隅。创新型小户型在采光、通透性、户型方正等方面，都较之前的小户型房源有了长足进步。Mini洋房以及下文将提到的“高层towmhouse”小复式房，都是创新型小户型的代表，已经得到大量市民的认可，预计在下半年楼市的平淡行情中，它们仍将有很好的市场表现。

　　天山怡景苑作为上海城区为数不多的70/90项目之一，在上市后市场表现一直较好，但在房型设计上的特色不明显。6月2日，该案推出6.23万平方米公寓房源。截止6月17日，该案已售出52%的可售房源，套均成交面积为92平方米，套均总价197万元，成交均价为21315元/平方米。该案位于为威宁路507弄，房型以90平方米左右的两房为主，并且有部分60平方米左右的一房，三房面积在130-140平方米左右。该案各类配套设施丰富，教育资源从幼儿园到高中均有；地铁2号线威宁路站近在咫尺、多部公公交车通往中心城区个繁华地段，公共交通条件发达。

　　近期另一个市场表现抢眼的项目是金地未未来，位于浦东张杨北路2899号，毗邻6号线五洲大道站，绝大部分均为装修房。该案在6月9日和17日分别推出3.28万、2.01万平方米房源，截止17日，已经去化40%的可售房源，套均面积114平方米，套均总价181万元，成交均价为15869元/平方米。该案80%的户型面积小于90平方米，包含有60平方米左右的一房， 90平方米左右的两房，90-115平方米左右的三房，150平方米左右的四房。该案的“高层townhouse” 小复式房是其户型的一大特点，市民对其的高度认同也是该案在推出后快速去化的重要原因之一。

　　将小户型打造成精装修的花园洋房逐渐流行开来，且受到市场热捧。退台设计是花园洋房的主要形态之一，这一设计颠覆了普通多层住宅平板立面造型，在合理控制户型面积的前提下并不损失房屋套型的方正，露台或花园的设计加大了业主的活动空间，也使房屋的采光效果大大提升。万科的MINI花园洋房有白马花园和金色雅筑两个代表项目。而金地未未来的花园洋房中，其4、5层的房型面积也是在90平方米以下的小户型产品。金色雅筑位于浦东区三林路1300弄，6月前17天的成交均价为17891元/平方米；白马花园位于松江新桥明中路1010弄，6月前17天，该案的公寓成交均价为11732元/平方米。