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沪具以房养老条件 障碍:8成有子女群体不参加

[日期:2013年10月14日] 来源:东方网  作者: [字体: ]
文章概要: 受教育程度、年龄、收入情况等三大因素对老人是否参加以房养老的影响并不明显,而有无子女这一因素却影响显著。

    据《劳动报》报道,89.5%的老人月收入3000元以下,逾六成老人拥有独立房屋产权,无子女老人中19.1%愿意参加倒按揭……根据这份正在参加“挑战杯”全国大学生课外学术科技作品竞赛的课题调研,在上海实施倒按揭的基础条件已初步具备。

    历时4月样本1400份

    21岁的陈吉,是华东师范大学统计学的大三学生。去年上半年,他和同学们开始走进闵行区失独老人,提供志愿者服务。大家在与老人的交流中发现,他们虽然手中握有多套房产,生活却过得并不如意。

    有什么办法能让失独老人未来的生活更有保障?怀揣着这个朴素的想法,同学们展开研究,发现了“倒按揭”这一在国内仍算是新鲜事物的概念。最终,6位华师大的本科毕业生历时4个月,完成了一份名为《以精算模型为核心的中国反向抵押贷款养老模式探索》的上万字课题报告。

    “倒按揭”,又称反向抵押贷款。当老年人达到规定年龄之后,将自己拥有的独立产权房抵押给金融机构获取贷款。贷款期间,金融机构根据不同的业务方案,定期或者不定期放款,直至贷款者去世或者永久离开房屋。此时,金融机构将房屋收回,以此作为偿还贷款凭证的金融模式。

    课题以50周岁以上人群为调查对象,选取静安、普陀及宝山分别作为核心城区、核心城区边缘区及近郊区的代表,展开问卷调查。样本总量为1400份,其中有效样本1288份。在此基础上,他们又以典型性、代表性为原则,选取30个样本进行深度访谈。

    19.1%无子女老人可接受

    这次长达4个月的调研,直观地反映出了老年人对养老保障的实际需求。

    从收入来看,被访者中月收入在3000元以下的最多,占总数的89.5%。收入在3001—5000元的占总数的7.2%。5000元以上的占总数的最少,为3.3%。

    对于受访的1400位老人而言,养老金是主要经济来源,占83.4%。其次是房屋出租,占样本总量的5.4%。而靠工作收入和城镇无保障补贴的,分别占总数的2.8%和2.1%。只有0.3%和0.2%的老人,其收入来源为证券交易收入和商业保险金。

    而在老人对倒按揭的接受程度上,有子女群体不愿意参加反向抵押贷款项目的比例高达80.3%,相比之下,无子女群体中有55.3%不愿意参加;而无子女群体中愿意参加反向抵押贷款项目的比例为19.1%,也明显高于有子女群体的7.5%。考虑到全国无子女老人超过1000万,即便只考虑无子女老人这一群体,以房养老的试点仍然是必要的。

    62.3%老人拥有独立产权

    “调查也证明,上海的大部分老人符合倒按揭的房产要求。”陈吉解释,被访老人中有62.3%的老人拥有独立房屋产权,不拥有房屋产权的仅占37.7%。

    上海财经大学发展规划处处长、投资学教授应望江告诉记者,在上海实施倒按揭贷款的一些基础条件已初步具备。一方面,上海大多数住房的产权是清晰的。其次,上海的金融机构有充裕的资金实力,贷款周期的可精算化将有效降低房产倒按揭贷款的风险。同时,上海房产价格保持稳中趋涨的预期可以增强金融机构的信心。

    此前,上海银行主办了一场“倒按揭”业务研讨会,市民政局是支持单位。研讨会上,复旦大学经济学院教授封进也指出,国内城乡独自居住的老人家庭已分别达到49.7%和38.3%;而中国城市自有住房拥有率为85%,高于美国、日本等;城市拥有2套以上住房的家庭占比约19%;随着医疗技术的发展和劳动力短缺,老年人医疗护理费用会更快速增长。“这些都将刺激倒按揭需求的增长。”

    2007年至今仅6例成功 现有模式难过儿女关

    此前国内多个城市曾试点“以房养老”,均以失败告终。其中,上海试点仅6例成功,最后只得悄然暂停。

    面对老人的实际需要,以房养老推行为何困难重重?根据调研,将房子传给后代的传统养老观念成为最大绊脚石。此外,政策存在真空、现有产品设计不尽合理也是试点要直面的挑战。

    八成有子女老人不愿参加

    “传统观念是以房养老被接受的最大障碍。”陈吉感叹。

    课题组在闵行区吴泾镇和江川路街道各进行了深度访谈。让大学生们印象深刻的是,大部分老人手中都握有两三套房产,每月收入却只有一两千元。即便是这样,愿意将房产抵押出去的人少之甚少。

    “你这个方案,在万不得已的时候才能适用。”一位老人直截了当地对陈吉说:“除非是家庭关系僵得不得了了,要和子女打官司、断绝关系,我们才会想到这一点。”原来,几乎所有老人都在自己的房产证上加了子女的名字。不少人坦言,如果今后不把房子留给孩子,“心里过不去”。

    学生们的调查也显示,受教育程度、年龄、收入情况等三大因素对老人是否参加以房养老的影响并不明显,而有无子女这一因素却影响显著。据悉,有子女群体不愿意参加的比例高达80.3%。

    此外,对倒按揭的不熟悉、未来房价是否波动、金融机构是否“靠谱”等因素,也让老人们不敢轻易接受以房养老。

    以房养老在国外同样遇冷

    值得注意的是,尽管以房养老在国内发展多年,拥有较为成熟的制度设计,但接受程度并不高。即便是在发展最迅速的美国,在1997年到2005年之间,65岁以上拥有房产的老人,只有不到0.5%使用倒按揭。截至2011年,仍然只有2.5%的老人使用倒按揭。

    (1)美国

    美国拥有三种适合不同人群的反向抵押贷款养老模式,分别是房产价值转换抵押贷款、住房持有者贷款,和财务自由计划。其中最主要的由政府主导,并授权给金融机构开办此业务,采用了一次性支付,固定时期支付,信用额度支付或其组合等支付方式。

    (2)英国

    英国的反向抵押贷款业务分为房屋转换计划和生命周期贷款两种。在房屋转换计划中,老年人将拥有独立产权的房产转化为现金,并居住在抵押的住房内直至死亡。投资公司按照协议收走房屋的产权,并在老人死亡后获得住房处置权与增值收益。

    (3)加拿大

    加拿大应用最广泛的模式为逆向年金抵押贷款。借款人通过抵押房产,获得贷款购买养老年金,养老年金在借款人有生之年都能按月为其提供固定收入,反向抵押贷款到期后养老年金的支付还会继续。但是贷款到期后,借款人必须偿还以复利计算的本息和,否则不得不处置房产以偿还贷款。

    (4)新加坡

    新加坡反向抵押贷款的唯一开办机构是一家私营保险公司。此产品只针对60岁以上、拥有独立房屋产权的新加坡永久公民,而新加坡约有的家庭拥有的是共有住房,供需之间的矛盾导致该项目一直处于低迷状态。

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