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权威人士:北京楼市调控陷四大困局

[日期:2013年07月29日] 来源:证券时报  作者: [字体: ]
文章概要: 接受证券时报记者采访的权威人士指出,北京楼市调控面临四大困局,不从根本上改革制度,只关注房价本身的高低并没有意义,政府应该淡化房价调控目标、更加关注市场监管和保障房等中长期制度的建立问题。

  作为全国房地产(行情 专区)调控执行最严厉的城市,北京的房价同比涨幅却领涨全国。国家统计局日前发布的最新数据显示,6月份北京商品住宅价格同比涨幅高达16.7%,居全国之首。对此,接受证券时报记者采访的权威人士指出,北京楼市调控面临四大困局,不从根本上改革制度,只关注房价本身的高低并没有意义,政府应该淡化房价调控目标、更加关注市场监管和保障房等中长期制度的建立问题。

  困局之一:

  房价“稳定”标准之惑

  今年3月份出台的北京版“国五条”细则中明确,今年北京房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定。

  与大多数城市的房价调控目标是房价涨幅不超过GDP增速或城市居民人均可支配收入的涨幅相比,北京的“保持稳定”看起来更加严苛,但细究起来又似乎操作空间更大。

  房价“稳定”的标准是什么,是否等同于“不涨”?还是需剔除某些因素后不涨也算稳定?这个可剔除的因素又是什么?

  对此,权威人士指出,房价调控目标的考核口径至今没有明确。单从新建商品住宅销售价格指数来看,北京上半年同比涨幅已达16.7%,可以预见全年同比涨幅不会低于10%。北京房价指数涨幅已经远超预期。

  既然房价指数本身“不涨”已经无法实现,那么剔除某些因素后是否能够“不涨”呢?在上述权威人士看来,与房价相关的因素包括CPI、GDP和城镇居民人均可支配收入,而在今年的北京市政府工作报告中,对这三个指标提出的目标分别是增长4%、8%和7.5%。如果到年底,北京新建商品住宅销售价格指数同比增幅果真超过10%,上述三个指标的目标也基本实现,那就意味着无论剔除哪个因素,房价指数“稳定”都是不可能的。

  困局之二:

  房价统计数据失真

  如果像上述按房价指数比,调控目标基本完不成。若是按成交均价比,能否达标呢?

  此前,为控制商品房销售价格,北京市住建委规定,对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格的商品房项目,暂不核发预售许可证。这让很多不愿降价的开发商将毛坯房改成了精装修,并变相采用拆分装修款的销售方式。

  以某楼盘为例,原来报建委申请预售证的是毛坯房,售价2万元/平方米未获准,改为精装修项目后报1.9万元/平方米通过了,但在实际销售时购房人需同时签两个合同,一个是1.9万元/平方米的毛坯房合同,一个是每平5000标准的精装修合同。这样,实际销售价格涨到了2.4万元/平方米,但在建委网站上查到的网签价格是1.9万元/平方米,而该数字将作为年底全市成交均价的统计范围。

  由于精装修款不纳入网签范围,又不能贷款,必须一次性交付,势必加重购房人负担。例如面积为100平米,2万元/平的房子,30%首付是60万元,精装修是每平6000元,相当于又要给开发商60万,首付变成了120万,支付成本增加一倍。

  对此,上述权威人士认为,这些楼盘通过精装修变相涨价,将来统计出来的房价偏低,而购房人的实际成本却增加不少,这种情况下的考核并不真实。但是对于这种变相涨价、推高房价、阴阳合同的行为,有关部门目前并没有制止。“总购房成本增加对刚需来说是要命的,如果市场上的有钱人把刚需挤出,剩下的是否与调控初衷相悖呢?”该人士说。

  另外,北京商品住宅成交均价至今尚未公布。该人士说,从信息公开和老百姓知情权的角度出发,该数据应该尽早公布才有比较,而且半年过去了,在这个重要时间节点,也有必要让大家知晓。不过,该人士认为,与其公布均价,还不如公布环线或区域均价涨幅更有说服力。

  “去年2万一平的房子在四环外,今年可能要到六环外才能找到这个价格的了,城区的房价一直在涨,如果把燕郊、香河等地区的房子也算进来,平均成交价格可能更低。”该人士说。

  困局之三:限房价竞地价

  远水不解近渴

  除了在销售环节控制价格,在土地出让源头也要加以控制。此前,记者了解到,北京市政府今年拟对300多公顷住宅用地试行“限房价、竞地价”的出让方式,下半年将开始落实,约占全年商品房用地供应总量的45%。不过,眼看7月即将过去,这种出让方式的地块一宗都没有推出。

  对此,上述权威人士认为,如果这些土地能全部落实,将对楼市产生很大影响。但是从拿地到项目入市至少要一年时间,项目预售要到明年底,“限房价、竞地价”项目对拉低今年全年的房价没有影响。

  在地王频现的时期,政府部门推限价房用地的动力明显不足。7月23日,中粮地产(行情 股吧 买卖点)以23.6亿元拿下朝阳区孙河乡一宅地,楼面价高达4.4万元/平米,成为北京单价新地王。而此前的7月3日懋源地产以17.7亿元竞得的丰台区夏家胡同宅地,楼面价高达4.2万元/平米,成为当时北京单价地王。时隔20天,北京单价地王又被刷新2次,大大增强了房价上涨预期。

  据链家地产市场研究部统计,截至7月23日,北京市土地出让金已近850亿,其中经营性用地土地出让金达到820亿元,同比上涨超过3倍。其中,居住类地块平均楼面价上涨了45.2%。

  该人士认为,土地价格降不下来,未来房价仍将上涨。

  困局之四:北京有特殊性

  房价涨仍有空间

  回顾历次全国房地产调控政策,北京都是落实执行最严厉的。在严格的限购限贷政策下,北京楼市中的投资投机购房需求基本被抑制,刚需购房者成主流。但是,在投资投机需求被抑制的情况下,北京房价为什么还在上涨?这种刚需推动的房价上涨是否合理?

  对此,上述权威人士认为,相对全国其他城市,北京具有特殊性,其就业机会多、教育医疗资源优、消费服务水平高等特点吸引了全国各地的人群涌入,相对于北京的住房供应量来说,这种来自全国的购房需求是无限。另外,北京要建世界城市,如果目标是达到纽约、伦敦、东京的水平,房价还有很大上涨空间。

  “决定北京房价的不是北京居民平均收入,也不是全国平均收入水平,而是全国的高收入群体。他们对价格不敏感,承受能力高,并且有很多也是首次置业。”该人士说,在限购情况下,刚需推动房价上涨,说明房价上涨具有合理性,不是调控的问题,也不是政府的责任,是社会发展必经阶段。或许正如华远地产(行情 股吧 买卖点)董事长任志强()此前所说,不放开土地供应,北京四环内房价涨到10万是可能的。

  该人士认为,政府明知道房价要上涨还要去制定调控目标,给自己上紧箍咒,也显示了政府的无奈。

  破局之道:淡化调控目标

  加强监管和保障

  高房价背后涉及土地制度、税收问题、收入分配及货币政策等复杂因素,不从根本上改革制度,只关注房价本身的高低并没有意义。上述权威人士认为,房价调控目标的制定并不科学,违背市场规律,政府最终的“数字游戏”也只是“自娱自乐”。

  该人士认为,成熟的政府应对市场上的各种声音有鉴别力,避免被舆论绑架。同时,政府首先应做好市场监管,如对目前存在的变相涨价的精装修合同进行严查,而不是睁一只眼闭一只眼。

  另外,在长效机制建设方面,该人士建议建立阶梯型住房消费模式,即先租差的,再租好的,先买差的,再买好的,而不是上来就一步到位,使需求一哄而上。该人士认为,租赁市场是真正的住房民生所在,可以买不起,但不能租不起。要保证百姓能租到房,同时保证租金平稳。但是由于这几年政府对租赁市场管理不力,导致中介违规越来越多,不但随便解除合同,而且想涨价就涨价,把一些租客逼到买房市场,买房预期不断看涨。

  此外,在住房保障方面,该人士认为,政府有保障民生的责任,要满足不同层次的住房需求,首先应做好保障。“这需要政府的大量开支,而钱从哪出?”该人士认为,应放开高端住宅市场,然后把这部分高税收和土地出让金用于保障房建设。除了保障资金问题,还有公平分配问题,不要让保障房成为权力寻租腐败的地方。对于保障形式,建议取消经适房,只留公租房。同时,定期将不再符合公租房申请条件的退出,保证房源循环流动。

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