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房价异动,楼市调控谁在“拆招”?

[日期:2013年09月12日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 楼市调控堪称“史上最严”,地产盛宴却在不断上演:北京六环房价进入“2万时代”,北上苏杭两天四地王更是创下新纪录。调控层层加码,预期却愈来愈高,甚至出现“逆袭”式上涨,地方政府、银行与地产商在其间究竟扮演什么角色?

房价异动,楼市调控谁在“拆招”?——高房价下地方政府、银行、企业的众生相

    新华网北京9月12日电(记者 刘敏 徐海波 乌梦达)楼市调控堪称“史上最严”,地产盛宴却在不断上演:北京六环房价进入“2万时代”,北上苏杭两天四地王更是创下新纪录。调控层层加码,预期却愈来愈高,甚至出现“逆袭”式上涨,地方政府、银行与地产商在其间究竟扮演什么角色?

    地方政府:“点土成金”力度加大,“地产依赖”变本加厉

    北京刚现每平方米7.3万元的单价“地王”,沪杭随即又拍出数百亿的总价“地王”……一时间,一线楼市更加焦灼;“地王”扎堆背后,是地方政府“点土成金”力度加大,北上广深等10个大城市8月份土地出让金收入同比大增149.3%。

    “这些地方为何在这个时段放出黄金地块,对本已高烧不退的房地产市场又加一把大火,究竟是谁在制造‘地王’,推高涨价预期?”财经评论员马光远如是质疑。

    “财政捉襟见肘,地产开发来钱最快”,记者采访中发现,一些地方政府的心态“惊人一致”。经济发展压力加大,“钱紧”令地方政府如坐针毡。河北一位县领导说,“调控总是灵活的,发展是硬道理,对地产开发会‘高看一眼、厚爱一层’。”

    一些政府官员向记者表达无奈:财政增收困难,公共服务和民生保障的开支却有增无减;加上今年地方债务大量到期,还债压力加大,卖地成为一种“现实选择”。

    一位开发商告诉记者,年初准备投资一个城市综合体项目,广东某市相关领导称“要重视风险,从容开发”,到了第二季度却突然提出“要加快建设”,接连组织开发商座谈,帮忙联系贷款,一系列与项目有关的准备于是紧锣密鼓地进行。

    在推高“面粉”价格的同时,一些地方政府也在为“面包”价格上涨开后门。8月下旬以来,包括北京、广州、南京在内的13个重点城市的周新批预售面积连续突破300万平方米,远远超过之前数月一直维持的一两百万平方米的面积。

    同样的情景曾多次出现。纵观十年房地产调控,从2003年的“18号文”到如今的“国五条”,调控政策层层加码,地方政府却频频“暗度陈仓”。不论是2008年20多个地方相继救市,还是2011年底30多个城市放松调控,每一轮房价平稳之后,毫无例外都出现了“逆袭”式的报复性上涨。

    对此,中国房地产协会副会长朱中一说,地方政府已经过惯了“地产依赖”的好日子,但“寅吃卯粮”只会导致下几届政府的“钱袋子”更紧。“不能再沿用地产依赖的惯性思维,政策正在完善,哪一天情况变化了就会措手不及。”他说。

    银行:房企是“优质客户”,房价回落比谁都“急”

    地方政府“钱紧”,开发商却是“不差钱”。今年上半年,全国房地产开发企业到位资金同比增长达32%,开发商拿地、开发速度逐渐加快。

    “开发商对银行是优质客户。”建行一位管理人士说,银行对小微企业贷款的审查标准可能会有数十条,但大型开发商只要项目质量高、周期不长,一般都可获批,只是贷款利率上浮多少的问题。

    通常情况下,房企开发资金中,有近三分之一来自银行等金融机构。银行、信托公司并非不明白房地产行业的高风险,但是为了追逐利润,“只要不违反法律规定,就会照办不误。”帮助借贷双方继续玩“高风险、高回报”的金钱游戏。

    中国指数研究院华中分院总监李国政表示,地方银行普遍存在房地产开发占比偏高的问题,一些甚至超过20%。“如果加上对建筑企业的贷款和个人房贷,整个房地产市场占用的银行贷款资金比例远远高于这个数字。”

    中国人民银行相关分行的数据显示,上半年湖北省信贷投放仅次于2009年同期,为历史次高水平。全部新增贷款的50.2%均投向房地产等五大行业,由此带动房地产业投资增长33.8%,比去年同期加快8.3个百分点;7月份上海市中外资银行新增住房开发贷款同比多增56亿元。

    “房价跌了,银行比我们还着急。”一位房地产公司高管说,“房地产行情看涨之时,甚至会有银行主动上门推贷。”尽管此前银行业曾表示,即便房价下跌50%也能撑得住,但考虑到水泥、建材等贷款,银行作为利益共同体不可能置身事外。

    从历次房价上涨周期来看,银行成为阻止房价下跌甚至推动房价上涨的一股重要力量。2012年房地产业实现销售6.4万亿元,银行房贷利息8400亿元,仅此一项,就从房地产业分得八分之一的收入。

    房企:与政策“打太极”,信心膨胀欲抢占先机

    政策调控虽严,但一些房企通过捂盘惜售、阴阳合同等方式与政策“打太极”。“政策严一些时,便减少推盘量,人为制造短缺;调控稍有松动迹象,便伺机酝酿涨价。其实房企是这轮调控的大赢家。”一位业内人士说。

    例如,在国五条北京细则落地后,北京和广州等地都开始对开发商预售价格进行指导,希望借此抑制高房价,但很快就被开发商以“捂盘惜售”等猫腻来“拆招”。

    “西区3号楼不是说今年初就开盘吗?为什么现在还不见动静?”一位欲购北京龙虎时代天街项目的客户很纳闷。一位销售人员告诉记者,不是不想开盘,而是现在价格被压得很低,等价格合适了再开。

    拆分合同、“精装房裸卖”也成为一种“营销策略”。广州、南京等地近期纷纷曝出开发商报较低价格实现网签,购房者却只能用更高价格才能购得住房。

    值得警惕的是,尽管2010年国资委就曾勒令非主营业为房地产的央企推出地产市场,然而一些企业“潜水”后竟又“重出江湖”,甚至成为地王的最大买家。

    8月27日北京一场拍卖会上,所拍地块无一例外被国企和央企收入囊中。北京夏家胡同地王出让不足一月,中粮地产又以高达4.6万元的单价刷新北京单价地王。一位民营房企老总感慨:“在土地市场上,想打败央企和国企,太难了!”

    此外,开发商逐渐通过“把控”市场,掌握定价权。武汉盘龙城一位开发商告诉记者,当地开发商建立了一个不定期会商制度,针对市场动态,共同研究打折促销、涨价幅度及制造市场紧张氛围等措施。据报道,广州的十大地产商曾联合密谋涨价,福建曾对开发商联合涨价问题进行专项打击。

    专家建议,在楼市调控政策效果出现僵局之时,有关部门应该对地方执行调控完成情况和进度进行一次“考核”,发现问题,排查漏洞,对执行不力的部门和责任人加强问责监督;同时加紧制定更加完善和科学的调控措施,不能让刚需成为楼市疯狂的“埋单者”。

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