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北京国庆楼市“有负所望” 银十难续金九

[日期:2013年10月09日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 金九辉煌,很多人又对“银十”寄予厚望。然而从刚刚结束的“十一”7天长假实际成交情况看,这种寄望恐要落空。

    新华房产北京10月9日讯(记者王飞)北京市住建委官网数据显示:9月,全市新建商品住宅网签总数为13279套,创2010年以来,近4年来9月单月成交量的最高值。另据伟业我爱我家市场研究院监测数据表明:2013年9月,北京纯商品住宅(不含保障房)的交易量也是自今年3月“京版国五条”实施至今的新高。

    金九辉煌,很多人又对“银十”寄予厚望。然而从刚刚结束的“十一”7天长假实际成交情况看,这种寄望恐要落空。

    一手房表现平平 二手房成交惨淡

    依据亚豪机构提供的统计数据,整个国庆长假期间(10月1—7日)北京新建商品住宅共实现成交893套,虽相比去年“十一”7天长假期间上涨了104.3%,但却仅与“史上最严厉调控”出台的第一年——2011年同期持平。成交价格上,7天内的成交均价为18720元/平方米,同比去年出现小幅下跌;与9月前7天的2631套更是不可同日而语。

    若说一手房表现平淡,二手房则简直可称作“惨淡”——来自伟业我爱我家市场研究院的数据显示:10月1—6日,北京全市仅有44套二手房住完成了网签,比去年国庆同期的网签量打了对折还多——下跌56%。这也是自2008年有网签记录至今,6年来北京二手房网签量最少的国庆假期。甚至不及今年清明、“五一”、端午这些3天时长的短假期间的网签量,因此亦是今年目前为止所有节假日期间网签量最少者。

    出游兴致冲淡置业热情 供应不足导致成交滑跌

    对于“银十”“开门未红”,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为的主因有两大方面。其一是长假的冲击——随着近年来节庆日放假政策的调整,国庆成了一年中为数不多的长假,加之高速通行免费,激起大量人口出京游玩或返乡探亲,分散了对于楼市的关注和冲淡了对于置业的热情。

    另一方面,今年国庆长假期间开盘项目寥寥,也是导致成交稀少的直接因素之一。

    仍据亚豪机构提供的数据:10月1—7日,北京新建商品住宅市场仅有3个项目入市,甚至比去年同期本就不多的5个还少2个。3个项目共增加新房源211套、面积3.1万平方米,同比去年分别减少81%和69.3%。

    任启鑫表示,多年的十一“度假”经验,使得开发商早知国庆期间出游人多、买房人少,因此推盘积极性降至低点。有入市意愿的多会把日期提前或延后,即使选在长假期间开盘,推出的房源也相当有限。3个项目皆是如此:V7西园在10月1日与5日分别推出96套和32套房源;华远铭悦在长假期间拿出了67套房销售;一品嘉园上月20日开盘推出132套房源,但截至9月结束只签约成功5套,因此本次仅象征性地加推了16套。

    刚需盘拉低均价 “双合同”明跌暗涨

    至于国庆期间的成交均价处于低位,任启鑫认为与成交项目中,中低端刚需盘占主导不无关系。据亚豪机构统计数据:7天假期的成交结构组成中,均价方面1—2万元/平方米的产品占比高达83%;而从成交面积看,90平方米以下的中小户型成交占据了54%的最大比例;再从成交排行榜说,TOP10的项目如保利春天里、珺悦国际、中国铁建原香漫谷等,全部是单价在2万元/平方米之内的纯粹刚需盘。而前文提到的V7西园,户型为175—300平方米的三、四居,总价600—800万元/套,显然定位于改善性产品范畴,因此难免卖好不卖座——假期期间到访量不少,但实际成交却不甚客观。

    但任启鑫同时说明,尽管从数据上看,今年“十一”长假期间的成交均价较去年同期有小幅下滑,但基于目前多数开发商为规避“限价令”,多使用“双合同”操作系统,因此成交均价实际上应该是比去年要高的。

    10月难延盛况 四季度楼市存变数

    总结今年以来北京新建商品住宅市场情况:1—9月,全市纯商品住宅(不含保障房)网签量68216套,与去年同期相比上涨8.5%,创近4年新高;实现交易总额1865亿元,比去年同期上涨19.9%,为自有历史记录以来的最高值。但业内人士认为,从整个市场走势看,预计10月难以从此前疾走的前9个月中接棒,延续高速前进的步伐。

    任启鑫认为,价格不断走高是首要影响:下半年以来,大量项目入市即热销,“不愁卖”使提价风充斥市场,个别项目一年内的价格涨幅竟高达30%以上!部分开发商“增加首付比例淘汰过多排号者”等举动,使部分刚需置业者已无力消受,置业心理有所改变,置业热情有所冷却。

    另从结构性因素分析,9月主要依靠了中低端刚性需求的支撑才掀起成交高浪。而10月计划入市的项目,多是像望京•金茂府、华润公元九里、枫丹壹號等这样均价在3万元/平方米以上的改善性产品。“十一”假期入市的V7西园的成交表现,已经印证了市场对中高端项目的消化功能远不及对刚需项目的强劲。此外,改善型购房家庭往往名下拥有多套房屋,购置新房需“卖旧买新”,而今年“十一”期间的二手房市场如入寒冬,由此可推估,四季度计划入市的中高端项目将面临一定的销售压力,刚需甚至或会将其挤压入瓶颈。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则分析表示,今年余下两个多月的时间内,市场存在两大变数:一是近半年的政策真空期之后,11月3中全会可能出台新政;二是多数房企已在前9个月提前完成近全年销售任务,加上一线城市土地储备不多、房价上涨又仍然高企,四季度开发商推盘热情或会落至全年冰点,惜售可能将再次成为项目主流销售策略。综上所述,四季度有可能是北京新建住宅市场供需两旺局面的岔路口。

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