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六专家热议诺奖新晋得主中国房产泡沫论

[日期:2013年10月19日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 随着近日耶鲁大学金融学教授罗伯特·席勒摘得诺贝尔经济学奖,其对中国房地产市场存在严重泡沫的言论再次成为热门话题。

    随着近日耶鲁大学金融学教授罗伯特·席勒摘得诺贝尔经济学奖,其对中国房地产市场存在严重泡沫的言论再次成为热门话题。相较专家学者对其结论的理论层面是否科学的探讨,之于民众则对其现实判断准确与否更加关注。

    事实上,席勒曾有多次访华的经历,早在2009年他便在公开场合表达了对深圳,上海等地房价虚高的担忧。如果说四年前中国房价已经严重超标的话,当前数据显示全国商品住宅平均销售价格近四年涨幅至少达三成的境况则或更加堪忧。并且,自2012年6月以来房价已连续第16个月环比上涨。

    然而,回应诺奖得主言论,国内多位业内人士部分肯定中国房地产泡沫论看法的同时,亦多表示其看法并非放诸全国、长远而皆准。为此,新华房产记者采访了陈则明、叶檀、陈啸天、杨红旭、薛建雄和张宏伟等六位专家。

    房地产有泡沫,但暂可消化?

    同策咨询研究部总监张宏伟表示,中国房地产市场存在泡沫论并不适用于全国整体层面。从房价上涨过快城市来看,只能说一线城市、部分二线城市房价上涨过快,有可能会引起过多市场泡沫风险。

    薛建雄指出,中国房地产存在一定泡沫,并且泡沫化有加重的趋势。然而,需要指出的是,中国城市化进程非常快,目前的泡沫只要半年左右的时间就能消化。

    “就算今年四季度房价再大涨,泡沫化加重,至多也只需要两年以内的时间就可以消化。如果20年后,中国城市化进程接近结束,再出现泡沫,届时局面将会比较严重。”薛建雄补充说道。

    就席勒分析指出“中国的房产租售比偏低是房地产泡沫力证”的角度来说,易居房地产研究院副院长杨红旭亦表示,“中国目前的租赁市场并不健全。从生活方式来看,中国居民倾向于购房而非租房,这就造成市场购房需求较租房需求高,而这并不能说明中国房产存在普遍泡沫。”

    而从货币市场表现和走向考量房地产行业,知名财经评论员叶檀得出初步结论,当前房地产货币大考尚未结束,泡沫底线仍然无法测量。但目前资本市场仍然把房地产作为最主要的投资配置,而民间资金量之大可能超过想像。因此中国房地产存在泡沫,但程度可能被夸大。

    然而,上海社科院副主任陈则明则认为,席勒指出中国房地产市场存在严重泡沫的言论一定程度上是成立的。从当前房地产市场的多项指标来看并不乐观。

    事实上,暂时搁置相较四年前房价上涨幅度有多显著,仅以今年来看,房地产市场一路高歌猛进的状态同样引起诸多争议。

    针对今年楼市销售一路飘红的状态,薛建雄分析指出,“中国城市化进度的加快,使得城市住宅存在巨大的增量需求。特别是人口增涨比较快的一、二线城市。而三年前调控后的市场低迷就积累下的较大的需求。只要市场没有更坏的预期,这些需求就会逐步解释放,并逐步走高直致过热。”

    “具体来讲,市场好时,开发商资金回笼好就希望快速扩张,就会高价抢地壮大资产再融资后再拿地,而购房者因为地价大涨后房价大涨,也在加速入市,形成过热的滚动。而当前中国刚性需求充足,以致房价总是涨的多,跌的少。”薛建雄补充道。

    未来房地产走向预期

    尽管今年房价陆续走高,但购房者入市积极性亦十分膨胀。这与消费者对持续上涨房价产生恐慌不无关系。因此,眼下未来中国房价将如何走向成为民众最关心的话题。

    对于未来中国房价会否再走上坡路,薛建雄指出,中国当前还处在经济快速发展的过程中,未来经济发展和房价走势,会像日本、韩国、香港、新加坡之前的表现类似。也就是未来20年内仍会出现持续曲线上涨的局面,但过程中出现过度涨后回调也是正常的。

    而亿翰智库董事陈啸天在接受新华房产记者采访时亦表示,目前国内货币量较多,为了维持资金市场的稳定,减小CPI的浮动,房地产行业对于资金市场的蓄水池作用仍然至关重要。

    然而,陈则明则指出,中国的房地产市场出现调整是必然的趋势,这是经济社会发展的必然规律。从当前的各项指标和未来的发展趋势来看,房地产市场泡沫化面临风险也是有理可循。

    首先,从大的宏观背景来看,中国的国际化趋势日益增强,前有中国加入WTO,现在有自贸区概念大热。国家在“海纳百川”的同时,对资本的一视同仁将让政府对资金的监管和把控逐步放宽。随着外资资本入驻,未来的房地产市场竞争将更加激烈。竞争诱导进步的同时,价格亦将面临挑战。

    从工业化角度来说,中国劳动力成本低廉的时代基本上走到尾声,现在工业发展提倡转型驱动、创新发展。而工业转型不能依靠大力发展房地产产业实现。

    此外,值得指出的是,尽管目前中国城市化进程发展较快,但是未来城市化的潜力预期并不高。这主要基于中国的城乡二元制度考虑,很多居住于长三角、环渤海等城市聚集地区的人口一部分是农民工,其在城市定居的几率并不很大。

    从人口结构方面来看,日本进入老龄化社会时,经济发展水平跟美国相比已距离相近。而中国经济发展跟美国、日本还存在比较大差距的时候,老龄化趋势已经越来越严重。加之中国计划生育国策的施行,独生子女的家庭越来越多。这也造成未来新组成的家庭所拥有房产增加,从而造成市场需求的锐减。

    “而值得指出的是,从近年的楼市销售层面来看,全国已经有地区房地产市场出现松动,如鄂尔多斯、温州等,这也是中国房地产市场预警的信号。此外,国家也在辅助一些税收手段来调整房地产市场。”陈则明补充道。(新华房产调查记者 张靖)

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