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北京楼市11月:“面粉面包”供量创“双高”

[日期:2013年12月03日] 来源:  作者: [字体: ]
文章概要: 依据北京市土地整理储备中心官网显示数据统计:2013年11月,全市共出让各类土地34宗,其中,18宗为住宅用地,总规划建筑面积315.6万平方米,环比大涨431.3%,创下2013年内新高。据不完全统计,11月,北京共有25个住宅项目入市,7个为纯新盘,另18个是老项目后期。共新增房源7756套,环比大涨24.1%,是今年前11个月以来的最高量。

    新华房产北京12月3日讯(记者王飞)依据北京市土地整理储备中心官网显示数据统计:2013年11月,全市共出让各类土地34宗,其中,18宗为住宅用地,总规划建筑面积315.6万平方米,环比大涨431.3%,创下2013年内新高。据不完全统计,11月,北京共有25个住宅项目入市,7个为纯新盘,另18个是老项目后期。共新增房源7756套,环比大涨24.1%,是今年前11个月以来的最高量。

    土地出让“三高” 卖方有心买方有意

    依据北京市土地整理储备中心官网显示数据统计:2013年11月,全市共出让各类土地34宗,比10月多15宗。总规划建筑面积432.4万平方米,单月土地出让金达407亿元,环比分别增长189.6%和381%,上述3项指标均为今年以来的最高。34宗土地中,18宗为住宅用地,总规划建筑面积315.6万平方米,环比大涨431.3%,也创下2013年内新高。

    亚豪机构副总经理任启鑫认为:“活跃”是今年北京土地市场贯穿始终的关键词,其主因是为弥补2011—2012年因土地出让不足而导致的房源供应短缺。而年底不但没有“扎紧”土地的口袋,反而又敞大了袋口多拨了一批住宅用地入市,则很大程度上是要兑现年底前供应2万套自住型商品房的承诺。经记者粗略核算:截至目前,已成交的4块配建有自住型商品房的宅地上,未来可建成的自住型商品房面积已达到135.2万平方米。而土储中心官网上挂出的6块“正在交易的经营性用地”中,还有1宗集中建设自住型商品住房的用地正在交易,规划建筑面积约34.7万平方米,即将在本月出让。按此计算,今年结束前,自住型商品房累计供应面积有望突破200万平方米,基本能够完成计划。

    “国土局搭台,开发商唱戏”——土地的批量供应也获得了房企的积极“捧场”—— 回顾前11个月每块土地——特别是宅地的交易过程,几乎每宗都有数家“参竞”,几块地理位置较为靠近市区的优质地块甚至出现“白热化”、“戏剧化”的竞争过程。任启鑫分析:北京土地市场中出现这样的情况属正常,且之后这种情形或会愈演愈烈。主要是由于北京特殊化的城市地位,使其在各大房企的全国布局版图上都会是“红圈里的星”。但由于土地的不可再生性,和多年来随着发展不断外扩的“郊区化”供应特性,北京的宅地格外稀缺。因此一旦有北京的居住用地出让,再遇上位置相对近核心区的,众房企必然闻风而上。另外,去年下半年以来市场的向好,房价的稳升,也让很多开发商“攒足”了拿地的钱,这也是保持今年土地市场始终火热的根本,和助推数块高价地成交的燃料。

    同时,自住型商品房的出世虽能惠及于民,但从另一方面也会垒高普通商品房的楼面价。以华远取得的大兴孙村地块为例:刨除保障房后,楼面价达1.7万元/平方米,已逼近区域内现售价;而两宗朝阳东坝地块楼面价则高达5万元/平方米左右,甚至超过目前区域在售项目价格。日后,商品住宅市场分化趋势将更为明显。

    “新京七条”推滑成交,中低端项目扛大旗

    11月,北京商品住宅共实现成交7370套,面积78.58万平方米,环比分别出现21.3%和15.8%的降幅。

    对此,任启鑫认为主要是受10月底颁布的“新京七条”影响。虽然新规内容上主要是对以往政策的强调与完善,但透露出了政府坚定调控不动摇的决心,其改变房价继续上涨的市场预期导向意图也很明显。这直接降低了直到目前的市场活跃度。

    除此之外,自住型商品房的切实推进和即将上市,也转移了部分客群的关注。首个摇号的恒大豆各庄自住型商品房项目御景湾,11月30日上午10:00整开放申请。短短数小时内,能应对10万人登陆的报名网站就一度瘫痪。可见“”的魅力之大。北京市房地产业协会秘书长陈志早就预计到:“比周边项目单价便宜1万多元的价格太具有诱惑力了,自住型商品房将会起到明显的平抑房价作用。”

    从11月的成交特征来看,中低端项目仍稳扛主力大旗。据亚豪机构统计数据:11月成交房源中,单价1万元—2万元/平方米的产品占近半数,而如果将单价放宽至3万元/平方米,在这个范围内的产品成交占比则高达78%。成交排行也能佐证:11月单月成交排行前十名的项目中,单价不超过2.5万元/平方米的占据了八席。

    任启鑫告诉记者:“4万元预售禁令”让目前市场中的高端盘几乎绝迹,这是中低端产品“无敌手”的最直接原因。而一旦明年这一禁令中止,成交特征会出现新变化。

    25盘入市 供应套数创年度记录

    据不完全统计,11月,北京共有25个住宅项目入市,7个为纯新盘,另18个是老项目后期。共新增房源7756套,环比大涨24.1%,这一点上是今年前11个月以来的最高量。预售许可面积达70.6万平方米,环比增长8.3%。

    与往年一过10月,项目就纷纷“平淡拖过年”不同,今年尽管很多房企已提前完成全年业绩,却仍没放缓推盘节奏的原因,经任启鑫分析是:为避免与今年出让的自住型商品房用地项目在明年“迎头相碰”,因此他们才“错峰”,在今年就不遗余力地积极面市。另外值得一提的是,11月的新开盘中,商住项目表现抢眼——共6个。且单次推盘量不少,总计3151套房源,占总供应量的四成还多。

    从上月开盘项目报价情况看,11月,价格快速上涨的势头已不再强劲,多数都以平价或微涨入市:如位于通州的润枫领尚,此次为第三期产品,报价为2.6万元/平方米,相比9月开的第二期只涨了4%;同样到地处通州的华远铭悦世家,报价2.2—2.3万元/平方米,基本与上期持平;大兴区的纯新盘众美城则以1.65万元/平方米搜首亮相,在同区域内几乎是“垫底价”。

    任启鑫表示:年底北京住宅市场价格开始不再“攀险”而“走稳”,一方面是由于住建委“年底前涨价项目一律不批;不允许捆绑精装,取什么证卖什么房”的闭门会议精神。这会迫使部分计划在今年上市的项目延期开盘,而若按原计划,就只能降低定价;另外,从开发商主观方面说,选择在年底入市的项目,多以高周转、多走量为目标,平价入市主动性较高。而不“浮夸”的价格,也直接导致部分项目被拥抢。如11月27日开盘第二期的葛洲坝·紫郡府,推出433套房。参与摇号的人数却有2100余人,房源与蓄客比高达1:5 ;京投万科·西华府的540套房源,则更惊人地引来了3861个客户。任启鑫预计:如开发商的平和心态无变化,继续保持平价, 12月份的成交也会“淡季不淡”,甚至或将再创一个小高峰。

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